Las luces y las sombras de la ampliación de Colonial para dar entrada a Criteria

Colonial anunció este jueves una importante operación corporativa, que consiste en una ampliación de capital de 622 millones de euros para que CriteriaCaixa, el brazo inversor de La Caixa, tome una participación del 17%.

Los expertos de Renta 4 comentan que "a priori, la operación es positiva" por varias razones. En primer lugar, la ampliación se realiza con "una prima del 11% sobre el precio de cierre a 16 de mayo de 2024 (cerca del +20% sobre el precio medio de las últimas dos semanas), y muy en línea con nuestro precio objetivo de 7 euros por acción".

Además, permite una reducción del ratio EPRA LTV (superficies desocupadas multiplicadas por la renta de mercado / superficies en explotación a renta de mercado) hasta el 42,7% desde el 47,3%, lo que "otorga mayor flexibilidad financiera".

También indican que "demuestra el interés por el negocio de la compañía por parte de uno de los accionistas de referencia (recordemos que Criteria afloró el pasado marzo una posición del 3,09% en el capital de Colonial)".

FACTORES NEGATIVOS

Como factores negativos, destacan que "la operación se realiza con un descuento" frente al ratio EPRA NTA del 28%, que a cierre de 2023 era de 9,95 euros por acción, "mientras que Criteria aportaría los activos de InmoCaixa a valor de mercado".

En este sentido, calculan que "la ampliación tendría un impacto dilutivo de aproximadamente un 4%" sobre el Valor Neto de los Activos (NAV) de Colonial, "desde 9,95 euros a 9,55 euros por acción". También consideran que "los activos que Criteria aporta a la cartera de Colonial, además de aportarse a valor de mercado, son por lo general, de menor calidad que el conjunto de la cartera de Colonial"

Criteria aportará activos residenciales en Madrid, Málaga y Zaragoza valorados en 163 millones de euros, y activos de oficinas en Madrid CBD, Méndez Álvaro (reformado) y 22@ en Barcelona.

LA VALORACIÓN DE SABADELL

Para los expertos de Banco Sabadell, la operación implica que Criteria financia la operación mediante aportación de efectivo en un 56% e inmuebles a reformar en un 44%.

"En positivo, destacamos la rebaja del endeudamiento de Colonial, aunque en negativo la operación incluye activos a reformar valorados a igualdad de mercado respecto a la cartera 'supre-prime' de Colonial, lo que le resta atractivo", argumentan.

BANKINTER: "BUENAS NOTICIAS"

Según los expertos de Bankinter, la operación supone "buenas noticias" para Colonial, aunque también destacan que "el precio de emisión (7,1 euros por acción) implica un descuento próximo al 30% sobre el NAV (9,95 euros/acción) y tendrá, por tanto, impacto dilutivo del 4% en valoración de activos (hasta 9,55 euros/acción)".

No obstante, añaden que el precio de 7,1 euros "implica una prima del 15% sobre su cotización antes de conocerse la noticia".

También valoran que "la operación permitirá a Colonial reducir la ratio de apalancamiento LTV" en un 4% y "financiar nuevos proyectos", así como "aprovechar posibles oportunidades de compra".

Su conclusión es que "esta operación valida nuestra tesis de inversión y precio objetivo (7,2 euros/acción), mejorando además el perfil de deuda de la compañía".

BARCLAYS: "SIN VALOR A MEDIO PLAZO"

Los analistas de Barclays destacan que "la ampliación de capital de 622 millones de euros consiste en la aportación en especie de 272 millones de euros en ocho activos por parte de CriteriaCaixa, además de 350 millones de euros en efectivo".

Además, afirman que "si bien entendemos el fundamento de la transacción en el corto plazo (era necesario abordar el 47,3% en el ratio EPRA LTV), no vemos un fundamento positivo en el medio lazo".