Las entidades financieras y el Gobierno han conseguido acordar una serie de medidas dirigidas a los hipotecados que se han visto afectados por la inflación y las subidas de los tipos de interés. El Ejecutivo calcula que más de un millón de clientes con un préstamo a tipo fijo podrían beneficiarse de las ayudas. Pero esto solo representa al 27% del total, ya que hay que cumplir varias condiciones para acceder a ellas. ¿Qué alternativas existen ya para quien no pueda pedirlas?
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Entre las medidas que contempla el paquete de ayudas destaca alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota, pedir un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses o solicitar que se congele el pago de la cuota de la hipoteca durante 12 meses. No obstante, las ayudas variarán en función del nivel de renta de los hogares y también se complementarán con otras iniciativas adicionales.
Además, hay que tener en cuenta que, aunque el paquete está aprobado en Consejo de Ministros, la entrada en vigor se retrasará hasta el 1 de enero de 2023, según indica el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital. Y a esto hay que sumar que no todos los bancos tienen la obligación de ofrecer las ayudas a las hipotecas, puesto que serán de aplicación voluntaria.
Pero antes de que se aprobaran las ayudas "en el mercado ya existían mecanismos con los que el usuario podía reducir el coste de su hipoteca, aunque no todos cuestan lo mismo ni son igual de convenientes para todos los perfiles", afirman desde el comparador financiero Kelisto. Señalan tres alternativas: cambiar de hipoteca variable a fija, alargar el plazo de la hipoteca y negociar una carencia.
Sobre pasar la hipoteca variable a fija, avisan de que esto no recortará la cuota de la hipoteca, "es más, incluso podría subir ligeramente", pero sí garantiza estabilidad total: evitará tener que estar pendiente del euríbor. En este caso, el coste dependerá de dos cosas: de lo que diga el contrato y de la fórmula que se use para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva).
Además, explican que el cambio puede hacerse de tres maneras distintas: de más cara a más barata, el consumidor puede optar por una novación (es decir, negociando el cambio con tu propio banco), una subrogación (cambiando de banco) o por cancelar la hipoteca y contratando una nueva.
"El coste de la subrogación ya se redujo con la aprobación de la nueva ley hipotecaria de 2019" y "en los casos en los que la novación o la subrogación sirviera para cambiar el tipo variable por el fijo, la normativa contemplaba que el banco no podría cobrar una comisión de más de un 0,15% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto. A eso solo habría que sumar -en el caso de la subrogación- el coste de la nueva tasación que habría que realizar para que la operación pudiera efectuarse (entre 200 y 400 euros)", añaden.
La segunda alternativa sería alargar el plazo de la hipoteca. "Este trámite ya podía realizarse antes de que se aprobaran las ayudas a los hipotecados -se efectúa mediante una novación o cambio en las condiciones de tu contrato-, pero implica una serie de gastos y de exigencias que debes tener en cuenta". También advierten de que supone un alivio para la cuota, pero a la larga obligará a pagar más intereses. "Para una hipoteca media en España, alargar la hipoteca cinco años permitiría reducir la cuota mensual en un 27% (184 euros menos al mes), pero aumentaría los intereses totales que se acabarían pagando al banco en un 50% (6.230 euros más al mes)".
Por último, la tercera alternativa a las ayudas pactadas pasa por negociar una carencia. Esto permite a los hipotecados reducir la cuota que se paga al mes en una cantidad que depende de la fórmula elegida. "Con una carencia de hipoteca total se dejará de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad, es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado. En cambio, con una carencia de hipoteca parcial, no se devolverá temporalmente al banco el capital, pero sí se pagarán intereses", detallan los expertos del comparador.
En este sentido, avisan de que conviene tener en cuenta las desventajas de elegir esta opción: la cuota a pagar una vez termine el período de carencia será ligeramente superior, el coste final de la hipoteca con carencia aumentará y se tendrá que pagar gastos por la novación. Además, cada banco puede establecer ciertos requisitos para poder pedir una carencia de hipoteca.
