El panorama de las Fibras en México y los factores que pueden provocar su caída
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces fueron desde su aparición en 2011, uno instrumentos muy rentables
- En 2015 parece que pierden fuerza
- Reformas estructurales pueden apuntalar su crecimiento
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) se han convertido en uno de los fondos de inversión más productivos en México. Su alcance ha permitido a los inversionistas ingresar en el mercado de bienes raíces y contar con una gran diversificación geográfica, de propiedades y de arrendador, además de ofrecer ventajas fiscales y buenos rendimientos, con lo que cumplen con las características de un negocio redondo.
Las Fibras comenzaron a operar desde 2011 y “son instrumentos conocidos como híbridos, que combinan renta fija con la administración de los arrendamientos de los inmuebles del fideicomiso y renta variable con lo que se facilita la diversificación del patrimonio y minimizan el riesgo”, explica David Enrique Lira Baltazares, Information Manager de Propiedades.com
De esta manera, las Fibras se convirtieron en los primeros y únicos instrumentos de este tipo en Latinoamérica cotizando en el mercado accionario y teniendo como precedente y punto de partida los Real Estate In- vestment Trust (REITs) en Estados Unidos.
Actualmente, las Fibras se han consolidado en el mercado y en el segundo trimestre de 2015, se observaron resultados favorables con la integración de 10 FIBRAS con un área bruta rentable (ABR) de 16.45 millones de m2 y 13,717 cuartos hoteleros en operación. La ocupación promedio fue del 94.1%, basados en el segmento comercial, oficinas e industrial, según cifras de Propiedades.com.
Recientemente, Santander Casa de Bolsa agregó a Fibra Uno a la lista de las emisoras con mejores perspectivas. “Pensamos que Fibra Uno está a niveles de crecimiento constante y ofrece un fuerte potencial de alza”, explicó en un reporte de esta entidad bursátil.
Fibra Uno inicia operaciones en 2011 con una OPI de más de 3,000 MDP para adquirir un portafolio de inmuebles patrimoniales diversificados en los segmentos industrial, corporativo y comercial.
Las Fibras se convirtieron en los primeros y únicos instrumentos de este tipo en Latinoamérica
REAJUSTE DE LAS FIBRAS
A pesar de que estos vehículos financieros han tenido rendimientos en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) hasta del 100% en los años previos, los movimientos en el mercado y los reajustes en las tasas de interés en que se esperan para los próximos meses pueden influir negativamente en su comportamiento, debido al poco tiempo que tienen operando en el mercado.
“Por el tiempo que llevan operando las FIBRAS, todavía se encuentran en un proceso de maduración, sobre todo si se les compara con otros mercados como el de los Estados Unidos donde la operación de REITS está notablemente consolidada”, explica David Enrique Lira Baltazares.
Y agrega: “es altamente probable que se observe un ajuste en la valuación de estos instrumentos derivado del actual entorno internacional y que mercado local se ve afectado en materia de finanzas públicas derivado de un alto grado de dependencia de los ingresos Pemex”.
Esto y el poco crecimiento a nivel económico que se prevé para el cierre de este año y el próximo, afectan su rendimiento, ya que “se ha observado un ajuste sistemático de los pronósticos de crecimiento del PIB a la baja, por lo que esperaríamos un menor dinamismo de la actividad inmobiliaria, a pesar de operar con un marco de mayor liquidez y desempeñar el papel de activos refugio”, dice David Enrique Lira.
Y esto ya se empieza a notar en el mercado, ya que en lo que va del año, el índice de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) de la BMV acumula una caída de 5% y es la primera vez que las Fibras tienen un desempeño menor al de la élite de la Bolsa.
Fibra Danhos, Fibra Monterrey y Fibra HD tienen rendimientos de 1% cada una, mientras que Terrafina está estable y los grandes Fideicomisos, como Fibra Uno, tienen bajas de hasta 16% en el precio de sus títulos.
REFORMAS ESTRUCTURALES
Pero un punto de apoyo para impulsar nuevamente las Fibras podría ser la consolidación de las reformas estructurales y esto podría tener un efecto estructural en la economía y producir beneficios directos en los mercados, como el energético y el de telecomunicaciones.
“De materializarse los beneficios de las reformas, entonces la operación inmobiliaria tenderá a ser relativamente más eficiente generando un efecto positivo en la rentabilidad y operación de estos vehículos de inversión”, explica el experto de Propidades.com
Un punto de apoyo para impulsar nuevamente las Fibras podrían ser las reformas estructurales
México lanzará un nuevo vehículo de inversión en energía denominado Fibra E, destinado a atraer inversores privados al financiamiento de proyectos en el sector energético.
“Se esperaría que Fibra E sirva empresas que tengan proyectos o activos estabilizados y en particular, beneficiaría a los participantes de la tercera fase de la Ronda Uno para exploración y producción de hidrocarburos en campos terrestres y a los interesados en participar en las subastas que realizará el gobierno para adquisición de energía eléctrica”, dice David Lira.
Así, la Fibra E puede ser uno de los vehículos que atraiga inversión al sector energético y apoyar proyectos productivos, así como de infraestructura de empresas como Pemex y Comisión Federal de Electricidad, para hacerlos más competitivos y con la posibilidad de crecimiento.
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