¿Tributa la dación en pago en la declaración de la renta?

Todavía no es lo habitual, pero cada vez se dan más casos de personas que consiguen saldar su deuda hipotecaria mediante dación en pago. Surge entonces la duda del tratamiento fiscal que aplicar a la operación, Dicho de otra forma, ¿Es necesario incluirla en el IRPF? ¿Habrá que pagar impuestos en la declaración de la renta como ganancia patrimonial?

La dación en pago consiste en la entrega de un bien para saldar una deuda contraída por este mismo. En el caso hipotecario, supondría la entrega de la vivienda como medio para saldar la hipoteca. Esta práctica, habitual en Estados Unidos, no lo es tanto en España, donde la ley establece que si la entrega del bien, en este caso la casa, no cubre el total de la deuda, el deudor tendrá que seguir haciendo frente a la misma pese a perder la vivienda por expropiación bancaria, por ejemplo. Precisamente por esto todavía son pocas las entidades que aceptan la dación en pago como fórmula para terminar con la hipoteca, pues saben que en el peor de los casos se quedarán la vivienda y que podrán seguir reclamando la parte de la deuda que no se logró pagar con la subasta del piso.

Sin embargo, algo parece estar cambiando y en 2013 el número de operaciones de dación en pago se multiplicó respecto a años anteriores. Quienes tuvieron la fortuna, o no, de poder sellar así su hipoteca llega ahora el momento de rendir cuentas con Hacienda. ¿Cuál es el tratamiento fiscal de la dación en pago? ¿Supone un incremento patrimonial?¿Hay que pagar impuestos en la renta 2013?

La dación en pago en el IRPF

Como en cualquier transacción de compra y venta de vivienda, la dación en pago genera también una ganancia o pérdida patrimonial que en este caso será la diferencia entre el importe total de la deuda cancelada y el valor de adquisición de la vivienda. Hay que tener en cuenta que en las ventas ‘normales’ esta ganancia vendrá determinada por la diferencia entre el precio de compra y de venta. Si el saldo es positivo se originará una ganancia patrimonial por la que habitualmente habrá que pagar impuestos, mientras que si es negativo estaremos ante una pérdida. En este último caso no será necesario pagar impuestos.

Sin embargo, a efectos de IRPF, está exenta la ganancia patrimonial originada en los deudores de contratos de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria que se encuentran situados en el umbral de exclusión, con la dación en pago la vivienda. Dicho de otra forma, si se cumplen una serie de criterios relacionados con el riesgo de exclusión social no habrá que pagar por la posible ganancia derivada de la dación en pago. Estos son los elementos que deben concurrir a tal efecto: 

1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas, bien del trabajo o por actividades familiares.
2. Que la cuota de la hipoteca supere el 60% de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.
3. Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes con los que hacer frente a la deuda.
4. Que la hipoteca se refiera a la única vivienda en propiedad de la familia y que fuese concedido para la adquisición de la vivienda, lo que elimina, por ejemplo, las ampliaciones hipotecarias.
5. Que no existan otras garantías reales o personales para la hipoteca.
6. En el caso de existir codeudores, como pueden ser los avalistas, que no formen parte de la unidad familiar, también habrá que incluirlos en las condiciones dos y tres.

En el resto de supuestos, se calculará la pérdida o ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el de transmisión, que en este caso será el valor de la deuda que se extingue a cambio de la vivienda.

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