Una de las claves de la fiscalidad del alquiler de viviendas como propietario son las reducciones cuando el arrendamiento es para vivienda habitual. Con carácter general es del 50%, pero puede ser superior en determinadas circunstancias.
La duda en este punto es qué se considera vivienda habitual si el alquiler a estudiantes podría beneficiarse de la reducción en el IRPF.
¿Qué es vivienda habitual en la renta?
El concepto de vivienda habitual en el IRPF está más enfocado a la compra de vivienda que al alquiler. Para determinar cuándo un inmueble está destinado a vivienda, Hacienda hace referencia al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo estima que se trata de arrendamiento para vivienda cuando recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Esto se completa con lo marcado por el artículo 3 de la LAU, según el cual todo lo que no entre dentro de la definición anterior no se considerará vivienda, en especial “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea es de verano o de cualquier otra”.
¿Se puede aplicar la reducción en el IRPF alquiler a estudiantes?
El criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) respecto a la reducción sobre el alquiler en el IRPF es que se podrá aplicar “cuando, siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas”.
El criterio general de Hacienda en estos casos es el de considerar que el alquiler a estudiantes durante el periodo académico constituye un arrendamiento de temporada y, por lo tanto, no cabría aplicar la reducción del 60% en la renta.
Esta es la doctrina que sigue la Agencia Tributaria a la hora de valorar el alquiler a estudiantes.
La justicia sí permite aplicar la reducción del 60% a estudiantes
Como ocurre muchas veces con Hacienda, una cosa es el criterio del fisco y otra el de los tribunales. Ya hay varias sentencias que permite aplican la reducción de IRPF al alquiler de estudiantes en contra de la interpretación de la AEAT que los considera alquiler de temporada.
La última es la del Tribunal Superior de Justicia de Galicia (TSJG), que ha dado la razón a un contribuyente que había alquilado su piso a dos estudiantes en Santiago de Compostela durante el periodo académico (10 meses) por los que había practicado la reducción correspondiente y que Hacienda desestimó.
Ahora la justicia la ha dado la razón. El TSJG entiende que no hace falta que el contrato se supedite a un determinado periodo de tiempo para que se pueda aplicar la reducción. Según el criterio del tribunal, tan solo es necesario que la casa se alquile como vivienda.
Así, desmonta la tesis de Hacienda, para la que un alquiler de 10 meses para estudiar no se considera alquiler de temporada. El Tribunal estima que “el hecho de que el arrendamiento se haya acotado temporalmente en el año no impide que durante el periodo en que estuvo arrendado se destinara a la necesidad de vivienda de los arrendatarios”.
Además, añade que muchos alquileres se repiten todos los cursos escolares.
Por último, el alto tribunal recuerda que el objetivo de la LAU y sus últimas reformas es el de facilitar el acceso a la vivienda y que eso está “íntimamente ligado” con el beneficio fiscal de la reducción en el IRPF por “incrementar la oferta de viviendas arrendadas y minorar el precio de los alquileres, potenciando el alquiler de inmuebles de uso residencial, frente al uso turístico de los mismos o su desocupación”.
Esta sentencia, contra la que Hacienda puede recurrir todavía ante el Tribunal Supremo, no es la única en esa dirección. El Tribunal Superior de Madrid, en 2021, y el Tribunal Superior de Justifica de Castilla y León, en 2022, ya fallaron de forma similar.
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