Qué es el valor catastral

El valor catastral es clave para calcular impuestos como el IBI, pero también se usa en la renta. Descubre qué es, cómo funciona y cómo calcularlo.

A la hora de enfrentarse al pago de impuestos hay datos y elementos adyacentes que conviene conocer. El valor catrastal es uno de ellos, ya que se utiliza para el cálculo del IBI y también tiene su incidencia al hacer la declaración de la renta.

Qué es el Catastro

Antes de de entrar a definir qué es el valor catastral nos vamos a detener brevemente en el Catastro como institución. De forma resumida el Catastro «es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas que contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad», según explican desde su propia página web.

Sus funciones, según lo regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catrastro Inmobiliario y el Art 64 del Real Decreto 417/2006 pasan por registrar los bienes inmuebles que hay en el territorio español con sus características físicas, jurídicas y económicas. Además, también indicará la localización, superfie, uso, cultivo, valor catastral y titularidad, así como la referencia catastral, clave para identificar una vivienda en el impuesto sobre la renta o el IBI, por poner dos ejemplos.

Desde un punto de vista teórico, el valor catrastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien en función de una serie de criterios y de componentes. El valor catastral se puede asimilar a la tasación oficial de la vivienda, el precio que el Ejecutivo estima justo para un piso en función, entre otras cosas, de su localización y coste de ejecución.

La importancia del valor catastral reside en que se puede usar para determinar el coste de una vivienda a efectos del pago de impuestos, por ejemplo. Sin embargo, también hay otros datos que se utilizarán dependiendo del tributo o trámite como son el precio de compraventa o el precio del suelo, por poner dos ejemplos.

Cómo se calcula el valor catastral

¿Qué elementos se tienen en cuenta para determinar el valor catastral de una vivienda? El Catrastro trata de afinar al máximo el precio de otorga a un piso, que sin embargo casi siempre está bastante alejado del precio de mercado y generalmente es muy inferior, no pudiendo en cualquier caso superar el mismo. A la hora de fijar el precio catrastral, la Administración tiene en cuenta los siguientes elementos:

La localización del inmueble, que incluye las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y su aptitud para la producción -que pueda o no construirse más alrededor, por ejemplo-.
El coste de ejecución de las construcciones junto con el beneficio de la contrata, los tributos que gravan la construcción, la calidad del edificio y otros honorarios profesionales.
Los gastos de producción y beneficios de la promoción de la vivienda o su inexistente promoción -por ejemplo en autoconstrucciones-.
El valor de mercado del suelo, de la construcción y los gastos de promoción y beneficios de la propia actividad empresarial de promoción.

Hay que tener en cuenta que el valor catastral de un inmueble no es fijo y varía con el paso del tiempo. De hecho, la administración lleva a cabo revisiones periódicas de todos los inmuebles y tiene en cuenta la actualización o no de estos valores en términos impositivos. La tasación de tu vivienda a efectos del Catrastro puede variar cuando ocurre se producen las siguientes circunstancias:

La revisión o modificación del planteamiento urbanístico.
La cambios en el mercado imnobiliario que hagan que el valor catastral se desvíe de forma significativa del valor de mercado.
La aplicación de los coeficientes de actualización que afecten a todos los inmuebles de una región.
La modificación e las ponencias de valores.
Los cambios de orden físico o económico del inmueble. En el primero de los casos hablamos de construccionesnuevas, ampliación, rehabilitación o derribo, por ejemplo y en el segundo cuando se modifica el uso y destino del piso, si por ejemplo no siendo inmueble urbano, pasa a serlo.

El valor catastral y el IBI

Una de las principales aplicaciones del valor catastral está relacionada con el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI, que es un tributo de carácter municipal que grava el mero hecho de ser dueño de una vivienda. Dicho de otra forma, si tienes un piso en propiedad, tendrás que pagar este impuesto, cuya cuantía depende de lo que establezca cada ayuntamiento siguiendo unas normas generales que establece el Estado.

A la hora de calcular la base liquidable del IBI deberás usar el valor catastral. En concreto, se aplica una reducción decreciente durante diez años que será del 90% del incremento del valor catrastral durante el primer año de revisión, de 80% durante el segundo y así sucesivamente hata que la base liquidable y el valor catrastral sean el mismo al cabo de 10 años.

Después cada ayuntamiento puede aplicar un gravamen de entre un 0,4% y un 1,1% sobre este valor catastral para determinar la cuantía final del IBI. Esto y la propia valoración del suelo y el inmueble hacen que el precio del Impuesto sobre Bienes e Inmuebles varíe tanto en cada municipio.

Para que te hagas una idea de las diferencias en términos del precio del IBI, a una casa en Madrid con un valor catrastral de 80.000 euros se le aplicaría un índice de 0,581% -el mismo que en 2010-, lo que daría una cuota resultante de 464,8 euros. Sin embargo, si el valor catastral supera los 89.227 euros el tipo impositivo del 0,604%, lo que daría como resultado un IBI de 1.41 euros.

En el caso de Barcelona, el valor catastral de la vivienda ha subido un 4% en 2015 para las que tienen un valor inferior a 60.000 euros y un 6% para las superiores. Lo que se mantiene intacto en el 0,75% para las viviendas. De esta forma, una casa valorada en 80.000 euros pagaría 600 euros de IBI en la Ciudad Condal.

Lo que ha ocurrido en los últimos años es que desde 2010 hasta 2013 los ayuntamientos han subido el IBI y a eso se ha sumado un aumento del valor catastral de las vivienda.

Pero el IBI no es el único impuesto que se aplica sobre la vivienda, aquí te descubrimos el resto de tasas y tributos.

El valor catastral en la renta

Habitualmente relacionamos IBI y valor catastral, pero hay otros impuestos donde puede usarse este dato. Uno de ellos es la declaración de la renta. Desde el propio catastro recuerdan que la vivienda habitual no genera rendimientos a efectos de IRPF y por lo tanto las revisiones del valor catastral no tendría efectos, como tampoco los que se realicen sobre los inmuebles destinados a actividades comerciales. Sin embargo. no ocurre lo mismo con las casas vacías y el resto de inmuebles urbanos. Y es que Hacienda entiende que una casa vacía genera un beneficio, tanto si el dueño quiere usarla -alquilarla- como si no.

En el primero de los casos, ese alquiler se incluiría en el IRPF y en el segundo, al no haber ingresos reales que poner en la renta, Hacienda lleva a cabo lo que se conoce como una imputación de rentas inmobiliarias y para su cálculo sí se tiene en cuenta el valor catrastral. En concreto, la renta imputada será del 1,1% del valor catrastral revisado excepto para los inmuebles revisados con anterioridad a 1994, a los que se les aplica un 2%.

Además, en la declaración de IRPF deberás incluir dentro de los datos personales la referencia catrastral de tu vivienda habitual si es de tu propiedad y aquí te explicamos cómo dar con ese dato de forma fácil.

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