El IVA sobre vivienda en tres pasos

El IVA está presente en casi todas las compras que hacemos y servicios que recibimos. Te descubrimos todo lo que debes saber sobre el IVA aplicado a vivienda, tanto en compra como en alquiler.

La vivienda habitual es uno de los tema que más dudas genera en materia fiscal, empezando por la deducción por la hipoteca en el IRPF y terminando por el IVA, que no se paga en todas las transmisiones de vivienda y sólo en algunos supuestos de alquiler de vivienda.

Las dudas siempre se ciernen sobre el comprador de vivienda y no es para menos, teniendo en cuenta que se trata de la mayor adquisición que hará en toda su vida. Sin embargo, desde ImpuestosRenta queremos por lo menos aliviar los temores relacionados con la fiscalidad de la vivienda y en este caso con el IVA aplicado a la vivienda y para empezar nada como recordar en qué consiste el IVA y por qué se aplica.

Qué es el IVA

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es un tributo de carácter indirecto que grava el consumo de bienes y servicios de empresas y ciudadanos. Se trata del principal exponente de los tributos indirectos, que se limitan a establecer un porcentaje de gravamen independientemente de la situación personal o económica del contribuyente.

El IVA sólo se paga una vez y se utiliza en la compra de bienes nuevos, pero también en la prestación de servicios. En España se aplica desde 1985, aunque anteriormente ya existía un impuesto similar, y se estructura en torno a tres tipos de IVA.

IVA general – 21%
IVA reducido – 10%
IVA superreducido – 4%

Cada tipo de IVA se aplica sobre una serie de productos y el primero de los gravámenes es, como su propio nombre indica, el general, el que tendrás que pagar por defecto salvo que la ley indique lo contrario. Los otros dos tipos se usan para bienes de primera necesidad y para incentivar determinado tipo de actividades.

El IVA en la compra de vivienda

A la hora de hablar de IVA aplicado a la compra de vivienda debemos siempre recordar que sólo se aplica sobre vivienda nueva. La vivienda usada no está gravada con el IVA, ya que en su defecto tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esta máxima se puede aplicar sobre los pisos y en general cualquier tipo de producto.

En este sentido, al comprar un coche nuevo también pagarás el IVA, cosa que no harás si lo adquieres de segunda mano, porque abonarás el ITP, que varía en cada comunidad.

El IVA por tipo de vivienda

Pero no todos los pisos tienen el mismo IVA. El sector inmobiliario ha sido uno de los más subvencionados en España y esto se ha traducido en una amalgama de tipologías de vivienda protegida o subvencionada con fondos públicos. A efectos de IVA hay que distinguir entre la vivienda libre -la ‘normal’ que compra cualquier ciudadano- y la vivienda protegida, más conocida como Vivienda de Protección Oficial o VPO.

El IVA sobre vivienda nueva se encuentra fijado en el 10% y se paga sobre el precio total de la casa en el momento de su entrega. Sin embargo, tal y como ocurre con la mayoría de productos, el IVA se incluye ya en el precio de las promociones.

Y esta rebaja no es la única que puede aplicarse, ya que en función del tipo de vivienda existen tipos de IVA más reducidos. Así , el gravamen es sólo del 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO) siempre que las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos. El arrendamiento con opción de compra de estas vivienda también se grava con un IVA del 4%.

Lo que el IVA no distingue es el uso de la vivienda. En este punto poco importa de el piso tendrá un uso particular, será vivienda habitual o si se convertirá en la sede de una empresa, en cuyo caso sí entraría en juego la posibilidad de deducir el IVA de las cuentas trimestrales. El IVA que hay que aplicar sobre la transmisión será el mismo en todos los casos.

Qué se considera vivienda nueva

Aunque puede parecer algo básico, conviene tener claro es el concepto de vivienda nueva, que habitualmente se entiende como la que se compra directamente al promotor. Sin embargo, lo que realmente cuenta es el número de transmisiones a las que se ha sometido la vivienda.

Para entenderlo mejor, vamos a poner un ejemplo concreto. Si el banco adquiere una casa en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario ya no se consideraría vivienda nueva, al estar sujeta a más de una transmisión. Del mismo modo, si un particular compra una casa en una promoción de vivienda y después la vende, ya no estaríamos ante una vivienda nueva.

La única excepción sería la compra de una participación de una cooperativa, ya que en este caso no se estaría adquiriendo la vivienda, sino una participación, en cuyo caso sí se pararía IVA y no el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Cuando se compra una casa de segunda mano ya no se pagará el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La gestión del tributo está cedida a las comunidades autónomas, de forma que cada una establece el porcentaje a aplicar dentro de los límites que marca la ley general. La media se encuentra en torno al 6%, aunque puede haber grandes variaciones en función de donde residas o de dónde debas liquidar el impuesto.

Lo que ocurre al final es que cada región ha adaptado el tributo no tanto a sus situación económica, sino también a sus necesidades recaudatorias. Y es que el Impuesto de Transisiones se aplica tanto a la vivienda como a la venta de cualquier objeto de segunda mano, como por ejemplo un coche o todas esas cosas usadas que compras por internet. Es, por así decirlo, el contrapunto del IVA en bienes que no son nuevos.

Si necesitas saber más sobre cómo se calcula, aquí te lo explicamos todo.

El IVA en los alquileres

El IVA no sólo se aplica al comprar vivienda, también hay que tenerlo en cuenta en el caso de los alquileres. Repasemos qué sucede con el IVA cuando se alquila una vivienda.

Como norma, el alquiler de vivienda está sujeto y no exento de IVA. Lo que ocurre es que para no cargar a los arrendadores con liquidaciones trimestrales del impuestos y otros trámites, se aplica una exención siempre que el arrendamiento sea efectuado por una persona física. Es decir, alquilar a particulares no conlleva el pago de IVA. Además, si lo utiliza como vivienda habitual tanto arrendador como arrendatario podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF que puedes consultar en los enlaces de interés al final del artículo.

En este punto, como ocurría con el IVA sobre vivienda en el momento de la compra, la ley no distingue del uso que se vaya a hacer sobre la vivienda por el particular. No importa si es o no la habitual a efectos de pagar IVA al arrendar una casa. Sin embargo, sí que se tendrá en cuenta el hecho de que se use para realizar una actividad económica. Dicho de otra forma si eres autónomo y alquilas una casa o local para tu negocio, tendrás que pagar IVA y de hecho querrás hacerlo para poder deducir en tu declaración trimestral todo ese IVA que estás pagando por tu casa o negocio.

El alquiler a empresas

Con el alquiler a empresas y el IVA sucede algo parecido, sólo que en en el caso del alquiler a empresas, sí habrá que incluir IVA y liquidarlo trimestralmente. Obviamente una compañía o un profesional no puede utilizar el piso para vivienda habitual, excepto que sea para vivienda de algún empleado, algo que genera más de una duda entre los contribuyentes a la hora de practicar deducciones por alquiler . Respecto a esto, existe una distorsión importante entre lo que plantea la Administración Tributaria y lo que han resuelto los tribunales de justicia en distintos fallos. Y es que para la Agencia Tributaria es claro que una persona jurídica no puede alquilar un inmueble para vivienda y por lo tanto lo considera un acto gravado, independientemente que ese inmueble sea cedido a un empleado para vivienda, pero los tribunales han dictaminado que esta interpretación no es correcta. Desde su punto de vista correrá la exención cuando en el contrato de alquiler se establezca que el mismo es para uso como vivienda de un empleado del arrendatario.

Dicho de otra forma, si se alquila a la empresa pero esta expresamente especifica que le dará uso de vivienda por parte de un empleado, te podrás librar de tener que incluir el IVA en tus facturas.

Aquí puedes ampliar información sobre el IVA en los alquileres

¿Se puede desgravar el IVA de la casa?

En términos generales los particulares no pueden desgravar el IVA sobre vivienda. De hecho, desde el 1 de enero de 2013 quienes compran casa ya no pueden deducir por ella, igual que quienes alquilan a partir del 1 de enero de 2015. Quienes adquirieron vivienda o firmaron su alquiler antes de esa fecha podrán seguir haciéndolo como hasta ahora.

Lo que ocurre en ambos casos es que la hipoteca y el alquiler les llegarán sin IVA, por lo que no habrá nada que deducir por ese concepto.

El IVA en la casa para los autónomos

Un caso particular que no se refiere exactamente al IVA sobre vivienda pero afecta a la casa es el de los autónomos que trabajan en el hogar. Todo trabajador autónomo puede deducir el IVA de los gastos que soporta en su actividad. Para que lo entiendas mejor, cobra un IVA en sus facturas y al hacer la declaración trimestral puede restar a ese IVA el IVA que él mismo pagó.

Hasta hace poco y como norma general, los autónomos que trabajaban desde casa no podían deducir el IVA de los suministros de la vivienda aunque afectasen a su actividad laboral. Es decir, el gasto que hacían de internet (generalmente con una conexión mejor de la que habrían tenido si no trabajasen en casa), el gasto extra de electricidad y gas…. Hacienda entendía que al ser gastos compartidos y no exclusivos, no se podían deducir en la declaración trimestral. Sin embargo, una reciente resolución judicial permite a los trabajadores por cuenta propia deducir a efectos de IVA e IRPF e Impuesto sobre Sociedades los gastos de suministros del hogar que se correspondan con la actividad de forma proporcional. Esto quiere decir que si el despacho ocupa un 10% de la casa, se podrá desgravar la parte proporcional de luz, gas o internet, por poner un ejemplo.

Por desgracia, no ocurre lo mismo con el alquiler (sí con la hipoteca). Como norma, el trabajador por cuenta propia no podrá desgravar ese 10% del despacho del alquiler que paga según el ejemplo anterior, ya que para eso necesitaría que le hiciesen una factura de alquiler con IVA, es decir, un doble contrato. En su defecto debería hacer un único contrato con IVA para el total, pero del que sólo podríamos desgravar a efectos de IVA la parte proporcional a lo que ocupa el despacho.