Ser propietario es el sueño de muchos españoles, un sueño que tiene un precio que más allá del coste de la vivienda. Te descubrimos los impuestos que pagas por tu casa entre tributos y tasas anuales por el simple hecho de ser dueño de una casa. También te descubrimos los impuestos que pagas por alquilarla y los que pagarás por venderla.
Como ya ocurre con el coche, el mero hecho de tener una casa en propiedad hará que tengas que pagar impuestos y tasas por ella, tanto a nivel nacional como municipal. Como propietario, serán estas últimas la que mayor incidencia tengan en tu día a día. El IBI, la tasa de basura o los impuestos que pagas en la renta si la vivienda está vacía son los más conocidos, pero no los únicos.
Impuesto sobre Bienes e Inmuebles
El IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles es un tributo cuya gestión está cedida a los ayuntamientos y forma parte de los impuestos municipales. El IBI grava la propiedad de vivienda y por lo tanto, se paga por el simple hecho de ser dueño de una casa, sin importar que esté o no habitada.
El IBI se paga de forma anual y la gestión depende de cada ayuntamiento, que también puede cobrar más o menos dentro de una normativa general aplicable a todo el estado. Del mismo moto, el consistorio municipal se encargará de fijar las fechas del pago o devengo del impuesto. La cuantía del IBI depende del valor catastral del inmueble, que se calcula según el valor del suelo y de la construcción y que establece el Ministerio de Hacienda –ver la sede electrónica del catastro-.
Sobre el valor catastral del piso, el ayuntamiento establecerá los tipos a aplicar, siempre dentro de los márgenes marcados por la Ley de Haciendas Locales. Para los inmuebles de naturaleza urbana, los más habituales, el rango oscila entre el 0,4% y el 1,1%.
Además, algunas ciudades incluyen recargos en el IBI. Este es el caso de Barcelona, que impone un recargo del 0,148 % para los municipios dentro su ámbito metropolitano para financiar el transporte público. En otras palabras, si vives en el centro pagarás más IBI en Barcelona.
Este impuesto lo paga el propietario, no el inquilino.
Tasa de Basuras
Otro clásico en los impuesto sobre la vivienda que también se paga de forma anual y que también está gestionado por los ayuntamientos. La Tasa de basura se destina a financiar el coste del servicio de recogida de residuos y al tratarse de una tasa su coste no podrá superar nunca al coste del servicio. Es decir, que el consistorio municipal no puede obtener beneficios del cobro de la tasa.
El coste de la tasa de basuras o de gestión de residuos urbanos, como se denominaba en Madrid -ha desaparecido para 2015- varía según el Ayuntamiento, al igual que las fechas para hacer frente al mismo.
Este impuesto lo suele pagar el propietario del piso, que después podrá restarlo del beneficio que obtiene para calcular la rentabilidad a efectos del IRPF. Sin embargo, cada vez es más habitual derivarlo al inquilino.
Tasa de agua
No está presente en todos los ayuntamientos, aunque sí en varios. Esta tasa se paga para tener acceso a agua potable y está presente en los municipios donde el agua es un bien preciado o en los que son necesarias labores especiales de mantenimiento para mantener el servicio de agua potable.
La tasa del agua como impuesto por la casa es habitual en urbanizaciones vacacionales construidas ex profeso para veraneo.
Impuestos en la renta por tener una casa vacía
Más allá de todos los impuestos municipales que seguirás pagando aún cuando tu casa esté deshabitada, también deberás pagar en el IRPF por tener una casa vacía gracias a lo que se conoce como imputaciones de renta. Hacienda entiende que el simple hecho de tener un inmueble en tu propiedad y que no es tu vivienda habitual es motivo para cobrarte impuestos.
En realidad, la Agencia Tributaria estima que toda casa que no sea la habitual te puede hacer ganar dinero. Que después tú decidas aprovecharla o no es tu proble.a. Hacienda calculará esta ganancia potencial y la sumará a tu declaración de la renta como beneficio e ingreso (por eso se llama imputación de renta, porque la AEAT te imputa una ganancia sin que la tengas realmente).
Para poder imputarte esta renta, debes ser propietario de la vivienda o titular del derecho real de aprovechamiento por turno, o titular de un derecho real de disfrute. Si se cumplen uno de estos preceptos y la casa está calificada como inmueble urbano y no está alquilada -generando rendimientos de capital inmobiliario en ese caso- ni está en construcción, deberás pagar.
El importe de las imputaciones de renta inmobiliarias en el IRPF depende del valor catastral. Como norma se imputará un 2% del valor catastral como renta inmobiliaria, aunque en el caso de los inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado a partir de 1994 se aplicará un 1,1%.
Aquí puedes ver cómo incluirlas en la declaración de la renta.
Al comprar o vender la casa, más impuestos
Más allá de los impuestos que cada año pagas por tener piso, la propia compra-venta de la vivienda está gravada con diferentes tributos. Al hablar de impuestos sobre la compra-venta de vivienda hay que diferenciar tres situaciones: la compra de un piso de segunda mano, la compra de un piso nuevo y la venta del piso.
Compra de un piso de segunda mano
Si el piso que vas a comprar no es nuevo no pagarás IVA. El IVA sobre vivienda se aplica a los pisos nuevos, como veremos más adelante. En este caso deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, un tributo transferido a las comunidades autónomas y cuya cuantía depende, por lo tanto de cada región.
El ITP en el caso de vivienda se calcula sobre el valor catastral multiplicado por un coeficiente diferente en función del municipio y se paga a unos tipos que varían entre el 4% y el 10%. Se estima que el ahorro medio en la compra de vivienda en España sería de 11.400 euros en caso de eliminarse el impuesto. La siguiente tabla recoge los tipos a aplicar en cada región y su impacto sobre la compra de vivienda.
Compra de un piso nuevo
Si el piso es nuevo la cosa cambia. En este caso habrá que aplicar el IVA correspondiente, que varía en función del tipo de piso del que se trate.
Como norma general, al comprar un piso nuevo habrá que aplicar el IVA recudido, fijado en el 10% del importe escriturado. Sin embargo, si la vivienda es Vivienda de Protección Oficial o VPO, el IVA se reducirá al 4% -tipo de IVA superreducido-.
Además, en ambos casos también habrá que hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD, que oscila entre el 1% y el 1,5% del valor del inmueble dependiendo de la fecha de compra. Para las viviendas protegidas el tipo a aplicar se reduce al 0,1%.
¿Quieres saber más sobre el IVA aplicado a vivienda? Aquí te lo contamos
Venta del piso
Por último, si vendes tu piso también tendrás que pagar impuestos por la casa. En concreto, deberás pagar en la declaración de la renta por las plusvalías que hayas obtenido y al ayuntamiento por la plusvalía municipal. Es decir, en el IRPF sólo pagarás a Hacienda si ganas dinero con la compra, si vendes por debajo del precio de adquisición y no hay beneficio, no tendrás que pagar.
Para el cálculo de la plusvalía se toma como referencia el precio de venta, al que se restan el precio de adquisición más las reformas y mejoras efectuadas y se aplican una serie de multiplicadores para ajustar los valores al efecto de la inflación –aquí te explicamos qué son y cómo funcionan los coeficientes de abatimiento-. A partir de ahí, los tipos a pagar serán los que marquen las tipos del ahorro, que son los siguientes para los próximos años
La plusvalía municipal se paga ante cualquier transmisión del piso. En este punto da igual si se trata de una venta o una donación, habrá que pagar de todos modos. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana se paga en función del valor de la casa en el IBI y ahora mismo el Tribunal Constitucional avala en no tener que afrontar este impuesto cuando se vende una casa a pérdidas.
Impuestos por alquilar tu piso
Como propietario tendrás que seguir haciendo frente a los impuestos de la casa aunque la alquiles. El hecho de arrendar la vivienda no te exime del pago de tributos. Otra cuestión es que decidas imputárselos en el precio al inquilino.
A estos impuestos deberás añadir los propios por los ingresos que percibes del alquiler. Y es que el alquiler de vivienda tributa en la declaración de la renta, da igual que sea para vivienda habitual o para vivienda turística.
En el primero de los casos sólo pagarás impuestos por el beneficio real del alquiler. Hacienda entiende el beneficio como la diferencia entre los ingresos del alquiler y los gastos en los que incurres, incluidos tributos como el IBI. Aquí puedes ampliar información sobre cómo tributa el alquiler de vivienda habitual en la renta.
La cosa cambia con los alquileres turísticos, que también es obligatorio declarar en el IRPF. Aquí te contamos todo lo que debes saber al respecto.
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