Impuestos en la venta del piso

La venta de un piso es una operación sujeta al pago de impuestos, empezando el IRPF, donde tributaremos por las ganancias obtenidas. Además, la fiscalidad de la compra venta de pisos contempla el pago de otros tributos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre otros. Os explicamos cuáles son y cómo funcionan.

Existen una serie de impuestos sobre la venta pisos que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar los beneficios que obtendremos por la operación, especialmente si estamos pensando en reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda o si queremos utilizarlo para un fin concreto. Desde el IRPF hasta otros tributos más concretos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son varios lo tributos que gravan esta operación. Algunos deberá pagarlos el vendedor y otros recaerán sobre el comprador.

La declaración de la renta

El primer impuesto sobre la venta de pisos que suele venirnos a la cabeza es el IRPF. La transmisión de la vivienda suele implicar una ganancia patrimonial por la que es necesario tributar en la declaración de la renta dentro de la base imponible del ahorro a un tipo del 19%. En concreto, deberemos pagar por el beneficio obtenido de la venta, entendido este como la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta actualizado por una serie de coeficientes.

La fórmula a aplicar sería la que muestra la siguiente imagen.

Los coeficientes de actualización sirven, como su propio nombre indica, para adecuar el valor de compra al paso del tiempo y se pueden encontrar en el Manual de la Renta que la Agencia Tributaria publica cada año o en los Presupuestos Generales del Estado. Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de adquisición o sobre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en función del año de compra o traspaso. En las compras financiadas mediante préstamos hipotecarios se aplicará un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición.

Los coeficientes válidos en la actualidad son los siguientes:

Existen dos excepciones a esta norma. La primera se refiere a la reinversión en vivienda habitual. En este sentido, no deberemos pagar impuestos si reinvertimos las ganancias en la compra de vivienda habitual, siempre y cuando la vivienda transmitida también tenga esta consideración. Además, tampoco podremos aplicar también la deducción por adquisición de vivienda a ese mismo capital que estaba exento de tributar como ganancia. La segunda afecta a los mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, que también estarán exentos de tributar por las ganancias obtenidas.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Es un impuesto de carácter municipal que grava la revalorización de los terrenos urbanos (no rústicos) durante el tiempo en que han estado en poder de quien los vende o transmite (herencia, donación, permuta). La cuantía del impuesto dependerá del valor catastral del suelo y del tipo que aplique cada ayuntamiento y que nunca podrá superar el 30% en función de los años completos transcurridos en poder de la persona que transmite el inmueble.

Este impuesto deberá pagarlo el vendedor.

El Impuesto sobre Bienes Patrimoniales

Se trata de un tributo que se paga de forma anual a los ayuntamientos por ser titular de una vivienda y en el que rara vez se piensa a la hora de comprar o vender una casa. Sin embargo, una de las cosas que todo comprador debe investigar antes de adquirir un inmuebles es que esté libre de cargas y que está al día en el pago del IBI. Lo que generalmente no suele tenerse en cuenta es quien debe pagar el IBI al comprar la vivienda: el que vende o el que compra. Al estar devengado a 1 de enero, deberá abonar el impuesto quien fuese propietario del inmueble en esa fecha.

El Impuesto de Transmisiones

Se aplica en el caso de las transmisiones de viviendas de segunda mano o usadas, que están exentas de pagar el Impuesto de Actos Juríricos Documentados pero sí deben hacer frente a este tributo. Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y gestionado por las Comunidades Autónomas. Se trata de un impuesto al que deberá hacer frente el comprador del piso y que aplica los siguientes tipos de forma general:

6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.

Después cada comunidad tiene la potestad de cambiar estos porcentajes, como de hecho hace la mayoría.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Se aplica en el caso de las transmisiones de viviendas nuevas en lugar del Impuesto de Transmisiones y en este caso sí es compatible con el IVA. También se rige por el Real Decreto Legislativo 1/1993 y también está cedido a las comunidades autónomas, por lo que no existe excesiva homogeneidad en el tipo a aplicar.

Este impuesto grava los actos jurídicos que se documenten mediante documentos notariales, mercantiles y administrativos. También recae sobre el comprador de la vivienda.

El IVA

El IVA sobre vivienda se aplica en alquileres y en la compra de vivienda nueva. Y es que las transmisiones de segunda mano ya están gravadas por el Impuesto de Transmisiones, que es incompatible con el IVA. Será el comprador quien deba hacer frente al IVA en la compra de vivienda nueva, que ascenderá de forma general al 8% pero que se ha reducido al 4% de forma temporal hasta el 31 de diciembre de 2011.

Ahora que ya sabes los impuestos que deberás pagar al vender tu casa podrás planificar mejor los aspectos financieros de la operación y calcular exactamente cuales serán los beneficios.