El alquiler vacacional es una fuente de ingresos para muchos propietarios, pero también conlleva obligaciones fiscales. Para optimizar la tributación, es clave conocer qué gastos del alquiler se pueden desgravar en la declaración de la renta.
La Agencia Tributaria (AEAT) establece que los ingresos por alquiler vacacional deben declararse en el IRPF. Los gastos deducibles pueden ayudar a reducir la carga fiscal. Sin embargo, es fundamental conocer bien las condiciones y limitaciones para evitar problemas con Hacienda.
¿Cuándo se considera un alquiler turístico?
No todos los alquileres de corta duración se consideran turísticos a efectos fiscales. Para que una vivienda sea considerada alquiler turístico, debe ofrecerse de forma habitual y estar destinada a estancias temporales, generalmente a través de plataformas como Airbnb o Booking.
Además, muchas comunidades autónomas exigen una licencia específica y el cumplimiento de normativas sobre seguridad, higiene y consumo. También es común que las administraciones locales regulen aspectos como la duración máxima de la estancia, que suele ser de un mes, o el número de ocupantes permitidos.
En el caso de no respetar su fiscalidad, ¿qué sucede? No adherirse a la normativa trae aparejadas algunas consecuencias poco beneficiosas.
Consecuencias de no cumplir con la normativa
El incumplimiento de las normativas puede conllevar sanciones económicas importantes. En España, la AET persigue a los propietarios que no declaran los ingresos obtenidos por alquiler turístico, pudiendo imponer multas que van desde el 50% hasta el 150% de la cantidad que no fue declarada.
Asimismo, algunas comunidades autónomas y ayuntamientos aplican sanciones adicionales por no contar con licencia turística o no cumplir con los requisitos legales, con multas que pueden superar los 30.000 euros en algunos casos. Para evitar problemas, es fundamental conocer la normativa aplicable en cada localidad y declarar correctamente los ingresos del alquiler.
¿Qué gastos son deducibles en el alquiler vacacional?
Los gastos deducibles dependen de los servicios que se ofrezcan y de si hay o no servicios propios de la hostelería.
Dentro de estos servicios se incluyen cosas como la limpieza diaria (no la limpieza a la entrada o salid) o recepción. Si el alquiler de temporada suma este tipo de servicios tributará como actividad económica.
En caso contrario, se considera un rendimiento de capital inmobiliario que se suma a la base general del IRPF.
Cuando el alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario, los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo que la vivienda haya estado efectivamente alquilada, no al tiempo que haya estado anunciada en plataformas como Airbnb o Booking. Además, no se aplica la reducción del 50% por alquiler de vivienda habitual, ya que la vivienda no está arrendada con ese fin.
Lista de gastos deducibles en el alquiler turístico
A la hora de declarar el alquiler turístico, es importante conocer en detalle qué gastos pueden incluirse en la declaración de la renta. Estos son los principales gastos deducibles según la Ley 35/2006 o Ley de IRPF.
- 1. Reparaciones y mantenimiento: Los gastos para conservar la vivienda en buen estado son deducibles, siempre que no impliquen una mejora o ampliación del inmueble. Esto incluye arreglos de fontanería, pintura, sustitución de electrodomésticos averiados y mantenimiento general.
- 2. Seguros del inmueble: Las primas de seguros que protejan la vivienda son gastos deducibles. Esto incluye seguros contra incendios, robos, responsabilidad civil y daños a terceros.
- 3. Impuestos y tasas: Tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, la tasa de alcantarillado y otros tributos municipales pueden deducirse proporcionalmente al tiempo de alquiler.
- 4. Intereses de hipoteca: Si la vivienda ha sido adquirida con financiación, los intereses del préstamo hipotecario son deducibles. No se incluyen las cuotas de amortización del capital.
- 5. Comisiones de plataformas y gestión: Las tarifas cobradas por plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo por gestionar reservas, así como los gastos de agencias de alquiler, son deducibles.
- 6. Suministros de la vivienda: Los gastos de luz, agua, gas, Internet y otros suministros pueden deducirse proporcionalmente al tiempo que la vivienda haya estado alquilada.
- 7. Servicios profesionales y de gestión: Los gastos por contratación de personal o empresas para la limpieza, administración, asesoramiento fiscal, vigilancia o gestión del alquiler también pueden desgravarse.
- 8. Amortización del inmueble y mobiliario: Hacienda permite deducir la amortización de la vivienda a un 3% anual sobre el mayor valor entre el de adquisición o el catastral. En cuanto al mobiliario y electrodomésticos, la amortización es del 10% anual.
Límites fiscales en el alquiler vacacional: ¿Cuánto puedes desgravar?
Los gastos deducibles no pueden superar los ingresos obtenidos por el alquiler en el año fiscal. Si los gastos son mayores que los ingresos, el exceso se puede compensar en los cuatro ejercicios fiscales siguientes.
Además, es obligatorio conservar facturas y justificantes de todos los gastos deducidos para evitar problemas en caso de inspección por parte de la Agencia Tributaria.
Tributación del alquiler turístico: ¿cómo declarar los ingresos?
La fiscalidad del alquiler turístico varía según los servicios que se ofrezcan al huésped. Hacienda establece dos categorías: alquiler con servicios propios de un hotel y alquiler sin estos servicios. Dependiendo del caso, los ingresos se declaran de forma distinta en el IRPF y pueden estar sujetos al IVA.
Ingresos por alquiler con servicios adicionales
Si el propietario no solo alquila el inmueble, sino que también proporciona servicios como limpieza periódica, cambio de sábanas, custodia de equipaje o atención al cliente, se considera una actividad económica. En este supuesto:
- Es obligatorio inscribirse en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el grupo 685.
- Se debe aplicar un IVA del 10% sobre el precio del alquiler y presentar la declaración correspondiente.
- En la declaración de la renta, los ingresos tributan como rendimientos de actividades económicas, independientemente de si el propietario es un particular, un autónomo o una empresa.
Ingresos por alquiler sin servicios de hospedaje
Si el alquiler se limita a ceder el uso de la vivienda sin incluir servicios propios del sector hotelero, se clasifica como rendimiento del capital inmobiliario. En este caso:
- Se debe dar de alta en el IAE en el epígrafe 861.1, salvo que el arrendamiento esté exento de IVA y no se considere actividad económica.
- En la declaración del IRPF, los ingresos se computan como rendimientos del capital inmobiliario, aplicando las deducciones correspondientes.
- Cuando la vivienda no está ocupada, el propietario debe declarar una imputación de renta inmobiliaria en su declaración de la renta.
- Si el propietario contrata a una persona en jornada completa para gestionar el alquiler, Hacienda puede considerar que la actividad tiene carácter empresarial y modificar la tributación.
Dado que la fiscalidad de los alquileres turísticos puede generar dudas, es recomendable revisar la normativa vigente y asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales para evitar sanciones.
En definitiva, desgravar correctamente los gastos del alquiler vacacional ayuda a reducir la carga fiscal y evitar sanciones. Recuerda llevar un registro detallado de los ingresos y gastos, así como conservar facturas y justificantes de cada gasto. Esto facilitará la declaración y evitará problemas con la Agencia Tributaria en caso de una revisión.
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