¿Tributa igual el alquiler de una vivienda que el subarriendo de esta? ¿Hay que pagar los mismos impuestos si alquilas un bien que tú mismo tenías arrendado? Aunque la lógica invita a pensar que la fiscalidad del alquiler de vivienda es la misma esté arrendada o subarrendada, puede haber situaciones en las que no sea así.
Subarrendar no es más que alquilar una casa ya alquilada. El subarriendo de vivienda es más habitual de lo que se pueda pensar. De hecho, es común en pisos compartidos donde existe un único inquilino en el contrato que, a su vez, alquila las habituaciones de la vivienda. La primera pregunta es si esta situación es legal y la segunda es cómo tributa en la renta realquilar habituaciones.
Como explican desde JRA Economistas, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite subarrendar una casa siempre que tanto el propietario como el arrendador estén de acuerdo. Al haber dos partes implicadas en la operación, hay que hablar de la fiscalidad del subarriendo desde ambas perspectivas. Es decir, cómo tributa realquilar la casa para el dueño y para el inquilino que realquila.
Cómo tributa el subarrendamiento para el propietario
En principio el hecho de que la vivienda esté subarrendada no afecta al propietario. Es decir, los impuestos que pagas por alquilar tu casa serán los mismos que si no estuviese realquilada. Esto también incluye las deducciones del alquiler como propietario.
De forma muy resumida, ese dinero que ingresas por el alquiler tendrás que incluirlo en la declaración de la renta como un rendimiento de capital inmobiliario. Al haber el IRPF podrás seguir incluyendo todos los gastos deducibles como el IBI e incluso practicar la reducción del 60% por alquiler para vivienda si es el caso.
La única salvedad es que si cobras alguna contraprestación adicional por permitir al inquilino que realquile habitaciones, tendrás que sumarla al resto de rendimientos de capital inmobiliario.
¿Y si realquilas tu propia vivienda? Alquilar habituaciones y deducir por vivienda habitual en la renta es posible en, aunque siempre deberás hacerlo de forma proporcional a los metros de la casa que no están alquilados.
El subarriendo sí afecta al IVA del propietario
Por el contrario, el hecho de que la casa esté realquilada sí afecta al IVA de los alquileres. Por un lado, como propietario de la casa debes incluir IVA cuando el alquiler se considere una actividad económica por alquilar a empresas, por ejemplo.
Además, si la vivienda está realquilada, tendrás que incluir IVA en el alquiler. Así se desprende de la consulta vinculante V4706-16 a la Dirección General de Tributos. Según la DGT, esta operación lleva IVA para el propietario porque al permitir el subarriendo, la casa no se está utilizando de forma exclusiva para el alquiler de vivienda.
La excepción a esta norma general sería un subarriendo que sí se destine efectivamente a vivienda habitual.
Cómo tributa el subarriendo para quien realquila
¿Afecta el subarriendo al primer arrendatario y al subarrendador? La respuesta es clara: sí, pero solo al primero de ellos.
En este sentido, si realquilas una casa que has alquilado en su totalidad no podrás desgravar por el alquiler de vivienda como inquilino. Y es que esa casa no sería tu vivienda habitual a efectos de IRPF.
Otra cuestión diferente es que realquiles habituaciones de la que sí es tu vivienda habitual. En ese caso se podría argumentar que sí puedes desgravar la parte proporcional del alquiler que pagas por el espacio que ocupas en la vivienda, aunque es una cuestión que sigue sin estar 100% clara.
Lo que sí lo está es claro es que el primer inquilino deberá declarar en el IRPF el rendimiento que obtiene del subarriendo de la vivienda. Es decir, ese realquiler generará para éste un rendimiento de capital mobiliario que deberá integrar en la base general del IRPF y no en la del ahorro, como hace el propietario de la vivienda.
El resultado es que puede terminar pagando más impuestos por realquilar que el propietario de la vivienda. En este punto, la fórmula para calcular el rendimiento que obtiene del subarriendo también varía. El subarrendador podrá deducir los gastos en los que incurra para realquilar la casa o parte de ella exactamente igual que hace el dueño.
Lo que no podrá es deducir como gasto la amortización del inmueble ni aplicar la reducción del 60% al rendimiento neto del alquiler. La razón, como se desprende de la consulta vinculante V0781-13 a la DGT que recoge JRA Economistas, es que las ganancias que obtiene son un rendimiento de capital mobiliario y no un rendimiento de capital inmobiliario.
¿Y el IVA? Si el subarriendo es para vivienda habitual, no se incluirá IVA, como tampoco se haría en un alquiler al uso.
¿Algo que añadir? ¡No te cortes!