Las arras de una vivienda tienen su incidencia en el IRPF. Cuando el vendedor recibe ese dinero está obligado tributar por él en la declaración de la renta.
En este artículo veremos cuándo hay que pagar por las arras que se entregan, cómo y dónde.
Antes de hacerlo vamos a recordar qué es exactamente el contrato de arras. Las arras son un documento que se firma al comprar una casa en el que el comprador y el vendedor establecen normalmente las condiciones de la operación.
Además, las arras fijan las consecuencias en caso de que una de las partes se eche atrás o rompa el trato. Esta consecuencia suele ser que el comprador perderá el dinero que haya entregada como señal, mientras que el vendedor suele tener que devolver el doble de esa cantidad. La indemnización o penalización dependerá del tipo de arras.
Lo que no cambian son las implicaciones fiscales de los contratos de arras. En otras palabras, lo que pasa a efectos de IRPF si el comprador se echa atrás antes de cerrar la operación o si el vendedor quien desiste.
¿Hay que pagar impuestos por las arras como vendedor?
La entrega de arras no supone ningún pago de impuestos per se siempre que se incluya dentro de la operación. En realidad, lo que ocurre es que las arras se suman después a la ganancia o pérdida patrimonial generada por la venta de la casa. Es decir, se integra en lo que has ganado y perdido y la fiscalidad de la compra-venta de la vivienda.
Así se desprende de la consulta vinculante V2358-20 a la Dirección General de Tributos (DGT).
¿Cuánto hay que pagar entonces? La factura fiscal y cuántos impuestos hay que pagar por vender la casa no cambian por el contrato de arras. De forma muy resumida, habrá que tributar por la diferencia ente el valor de venta y de compra más los gastos e impuestos que se pagaron. Esa cuantía tributa dentro de los tipos del ahorro a un tipo de entre el 19% y el 26%.
¿Qué pasa si el comprador desiste? ¿También hay que pagar por las arras cuando el comprador se echa atrás? Sí, en este caso se producirá una ganancia o pérdida patrimonial por el dinero que haya ingresado de las arras.
De nuevo, la DGT es clara en este punto a través de las consultas vinculantes V3261-20 y V379-20.
¿Tiene que tributar el comprador por las arras?
¿Qué pasa en el caso contrario? ¿Cómo es la fiscalidad de las arras para el comprador? En el caso de que compre la casa, ese dinero no tendrá ninguna incidencia. A fin de cuentas, es un capital que o bien forma parte del contrato para reservar la vivienda o que se integra en el precio que pagará con ella.
La cosa cambia si el vendedor desiste de comprar la casa. En ese caso las arras no formarían parte de ninguna adquisición. ¿Podrían imputarse como una pérdida patrimonial? Según la DGT con la consulta vinculante V2359-17 sí. Las arras se pueden imputar como una pérdida patrimonial en el periodo cuando se produzca el desistimiento de la vivienda.
Es decir, ese dinero se podrá restar a ganancias patrimoniales como las derivadas de la venta de acciones o de fondos de inversión. Esto es algo a tener en cuenta para pagar menos impuestos con una buena planificación fiscal.
Hay un ultimo supuesto: cuando el vendedor indemniza al comprador porque no quiere venderle la casa. Si esto ocurre, el dinero que reciba el comprador tendría también la consideración de una ganancia patrimonial, como marca la fiscalidad de las indemnizaciones.
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