Entre las deducciones que podemos practicar en la declaración de la renta las referidas a la vivienda habitual son una de las estrellas. La mayoría de la gente asocia desgravar por la vivienda a la compra de una casa, pero los alquileres también permiten reducir la factura fiscal, tanto parael inquilino como para el casero. Os explicamos como.
La vivienda habitual es uno de los principales medios para desgravar en la declaración de la renta. Existen varios motivos por el que se puede acceder a deducciones por la vivienda habitual: adquisición, rehabilitación y alquiler. En este caso, resumiremos las deducciones por alquiler de vivienda habitual a las que nos podremos acoger al hacer la declaración de IRPF tanto si somos arrendadores como arrendatarios. Es decir, si somos nosotros quienes ponemos en alquiler una propiedad o si somos los que la habitamos en ese régimen.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la deducción por alquiler es incompatible con el resto de deducciones relacionadas con la vivienda particular. De esta forma, en términos generales no podremos desgravar por la hipoteca y el alquiler de una misma vivienda e incluso de diferentes. Esto se debe a que para desgravar por la vivienda esta debe tener la consideración de habitual y no se pueden tener dos vivienda habituales a efectos fiscales.
Esto quiere decir que si hemos alquilado nuestra casa a unos inquilinos y vivimos en otra propiedad no podremos desgravar por ella en términos normales, sino como propietarios (como veremos las deducciones son bien diferentes). Existe una excepción a la norma que veremos más adelante, en el último apartado.
Esto mismo se puede aplicar en términos generales a quienes dejan si vivienda y se marchan a vivir a otra comunidad pero no la alquilan. Para poder desgravar por la vivienda, esta debe ser la residencia habitual y cumplir con los preceptos que aparecen en la siguiente infografía.
Estos mismos conceptos se aplican, en teoría, al alquiler, sólo que sin la parte de la compra. Por fortuna, Hacienda no tiene en cuenta el plazo de permanencia de tres años para permitir la deducción como inquilino.
Además, recuerda que si has comprado tu casa en 2013 o más tarde no podrás desgravar por adquisición.
Como tributa el dueño del piso
Las deducciones por alquiler para el arrendador (quien pone el piso en alquiler) afectan por una parte al IVA de los alquileres, a los gastos que ocasione la vivienda y a las rentas que se obtengan de ella. En primer lugar, los propietarios están exentos de pagar el IVA cuando el alquiler es para vivienda habitual, pero tendrán que incluirlo en sus facturas y liquidarlo cuando se trate arrenden un local o a una empresa. Además, también podrán deducir la práctica totalidad de los costes de alquilar la vivienda. La lista de dispendios es extensa, aunque por fortuna, Hacienda ofrece una clasificación bastante acotada que es la siguiente:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
- Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda, siempre que los pague el arrendador
- Gastos para formalizar el alquiler.
- Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
- Gastos de conservación y reparación -ojo, aquí no entran las mejoras.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pague el casero.
- La amortización del inmueble y los bienes que contenga. Esta será del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo.
- Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
- Las primas de contratos de seguro de la vivienda.
Estos gastos se restan al beneficio obtenido por el alquiler, de forma que si ha ganado 1.200 euros con su alquiler, pero ha gastado 400 euros entre intereses de la hipoteca, impuestos o primas de contrato, sólo tendrá que pagar impuestos sobre 800 euros. Es más, ni siquiera tendrá que afrontar el pago sobre esa cifra, ya que podrá aplicar una reducción que dejará la cantidad en un número mucho menor.
Por último, también pueden aplicar una reducción de carácter general del 60% sobre la renta obtenida por el alquiler. La reducción puede alcanzar el 100% si se alquila a persona de entre 18 y 30 años con unos rendimientos netos del trabajo superiores a 7.236,60 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiple (IPREM). Dicho de otra forma el alquiler a estudiantes difícilmente permitirá aplicar la reducción del 100% por más que sean menores de 30 años.
Siguiendo con nuestro anterior ejemplo, si el alquiler es a una persona mayor de 30 años, sobre los 800 euros que habías obtenido de beneficio se aplicará la reducción del 60%, lo que supone que 480 euros se quedarán fuera del alcance de Hacienda y sólo tributarás al hacer la declaración de la renta sobre 320 euros, que se integrarán a la base imponible y tributarán según los tipos de IRPF generales.
Deducción del alquiler para el inquilino
Por su parte, las deducciones por alquiler para el arrendatario (el inquilino del piso) son parecidas a las que se aplican en las hipotecas y en la compra de vivienda habitual, no tanto por la cuantía como por su funcionamiento. En este caso hay que distinguir entre las deducciones de carácter estatal y las autonómicas. Las primeras se aplicarán en todo el estado y las segundas dependerán de cada región. Ambas se suman después a la hora de hacer la declaración de la renta.
El tramo estatal incluye una deducción del 10,05% de las cantidades aportadas en concepto de alquiler siempre que la base imponible sea inferior al 24.020 euros. Como ocurre con las hipotecas, la base máxima de la deducción es de 9.040 euros, lo que deja la deducción máxima en 906 en el mejor de los casos. Y es que la desgravación por alquiler es progresiva, de forma que no todos pueden deducir el máximo. En concreto, sólo las rentas inferiores a 12.000 euros podrán deducir sobre la base máxima de 9.040 euros. El resto deberán aplicar la siguiente fórmula: 9.040 – [0,75 x (Base Imponible – 12.000)]
A estas deducciones hay que sumar las que puedan practicarse en cada comunidad autónoma, que si bien suelen ser diferentes, sí que exigen el cumplimiento de ciertos criterios en cumplimiento del artículo 36.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano y esta es que la fianza se deposite en el instituto de la vivienda regional. Además, también será necesario incluir el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.
Alquiler antes y después de 2015
La deducción por alquiler como inquilino en la declaración de la renta desaparece en 2015 con la reforma fiscal. Y es que los últimos cambios normativos sólo permiten seguir desgravando a quienes alquilaron su casa antes del 1 de enero de 2015. Éstos contribuyentes podrán seguir practicando la deducción estatal conforme venían haciéndolo en ejercicios anteriores, pero en el momento en que se cambien de vivienda ya no podrán desgravar.
Por su parte, quienes firmen su contrato de alquiler en 2015 o con posterioridad no podrán practicar esta deducción por el dinero que pagan por su vivienda.
Otra cuestión diferente son las deducciones autonómicas que muchas comunidades sí que mantienen.
Deducir por adquisición y alquiler
Como ya hemos comentado, la norma general impide compaginar deducción por compra y por alquiler. Sin embargo, existe una excepción y es la que se aplica cuando alquilamos una habitación dentro de nuestra propia vivienda. Este tipo de situaciones son todavía poco comunes en España, pero es el único en el que podremos alquilar nuestra vivienda (parte de ella en realidad) y seguir desgravando la hipoteca en la declaración de la renta.
En cualquier caso, tampoco podremos desgravar el 100% de la hipoteca. Como es lógico, Hacienda restringe el porcentaje de la deducción a la parte de la casa que es exclusiva del cliente, restando el espacio alquilado. En este sentido, si hemos alquilado una habitación que supone un 15% del espacio de la vivienda y hemos pago de hipoteca el máximo de 9.040 euros al año, sólo podremos deducir por 7.684 euros y no por el total. Esta es la norma que también deben aplicar los autónomos a la hora de imputar los gastos de suministros generales de la vivienda sobre sus cuentas.
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