Deducción por adquisición de Segunda Vivienda Habitual

¿Qué pasa con la deducción por vivienda habitual cuando se compra una casa a mitad de año? ¿Es posible seguir deduciendo? La respuesta es afirmativa, aunque en este caso la forma de aplicar la desgravación varía ligeramente respecto a la compra de la primera vivienda habitual.

Aunque no es algo que se haga a todos los años o ni siquiera en una década, sí suele ser habitual cambiar de casa e incluso comprar una segunda residencia. Cuando llega el momento de hacerlo siempre surgen dudas respecto a las deducciones sobre vivienda que podamos practicar. Lo primero que debemos tener claro es que sólo podremos desgravar por la que sea nuestra vivienda habitual y en este sentido, para Hacienda sólo es habitual aquella en la que hayamos residido durante más tiempo durante el ejercicio.

Compras antes y después de 2013

La primera distinción que hay que hacer es la referida al momento de la compra. Y es que desde 2013 sólo es posible desgravar por la compra de vivienda anterior al 1 de enero de 2013. Las adquisiciones posteriores no dan derecho a deducción.

Esta norma afecta a todo tipo de viviendas, tanto las segundas residencias como las primeras e incluso los cambios de casa, al igual que a las viviendas nuevas y de segunda mano. Dicho de otra forma si adquieres ahora un nuevo piso no podrás deducir por él al hacer la declaración de la renta.

¿Y las compras anteriores?

Quienes compraron su piso antes del 1 de enero de 2013 podrán seguir deduciendo por él como lo hacían hasta entonces a razón de un 15% de las cantidades aportadas para la compra del piso (hipoteca más seguros obligatorios) sobre una base máxima de 9.040 euros cada año, tanto en tributación conjunta como en individual. Esto hace que cada año tu vivienda pueda ahorrarte hasta 1.356 euros al hacer la declaración de la renta.

En este sentido, recuerda que el límite de 9.040 euros de base máxima se mantiene también cuando haces la declaración conjunta, por lo que si estás casado puede salirte a cuenta hacer el IRPF individual. Aquí puedes ampliar información.

¿Cuándo empezar a deducir por las compras anteriores?

Si compraste vivienda antes de 2013 podrás desgravar por ella, pero seguramente todavía no hayas podido hacerlo. Y es que a diferencia de lo que ocurre con la compra de la primera vivienda habitual, al cambiar de casa no podremos empezar a deducir desde el primer momento. De hecho, habrá que esperar has haber destinado al pago de la recientemente adquirida, la misma cantidad que la que nos sirvió de base para deducir por la primera (+ la ganancia exenta por reinversión) . Esa cifra se consigue de la suma de las cantidades que en anteriores declaraciones sirvieron de base de deducción. Estos son los famosos 9.015 euros de base máxima que se puede incluir por ejercicio fisal.

En caso de no disponer de esta información (imaginemos que vendemos tras 10 años en el piso), se puede pedir a la Administración que te facilite el importe total sobre el que has practicado deducciones, a través del Modelo 01.

Si, por ejemplo, nuestra nueva casa nos ha costado (gastos incluidos ) 300.000 euros y sobre nuestra ex vivienda ya nos hemos deducido sobre una base de 100.000, sólo podremos deducir por 200.000 Euros. Pero no podremos empezar ya mismo a deducir por la segunda vivienda, sino a partir de que hayamos destinado 100.000 euros al pago de esa segunda vivienda habitual. Sólo a partir de ese momento podremos incluir en el IRPF el dinero que hemos gastado en la hipoteca.

La segunda vivienda

Como hemos comentado al principio del artículo, para poder deducir por vivienda esta debe constituir nuestra residencia habitual. El concepto de vivienda habitual a efectos fiscales incluye los siguientes requisitos:

Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años desde la compra.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses desde la adquisición.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

Es decir, esto deja fuera de las vivienda con derecho a deducción las entendidas como segundas residencias del tipo. Para que termines de entenderlo, si compras un piso en la sierra para ir los fines de semana, la casa de playa para las vacaciones o una vivienda como inversión para cuando los hijos crezcan y que mientras se pague con un alquiler, no podrás desgravar por ellos en el IRPF. Y es que como ya hemos comentado, la deducción se limita a la vivienda habitual.

La reinversión en vivienda habitual

En la mayoría de casos la compra de la segunda vivienda habitual está aparejada a la venta de la primera. En este caso, al margen de los impuestos de transmisión a los que haya que hacer frente, debemos tener en cuenta que la reniversión en vivienda habitual está exenta de tributar en el IRPF siempre que se produzca en un plazo de dos años desde la venta de la vivienda o dos años antes. Es decir, que no habrá que pagar impuestos por las ganancias obtenidas de la venta de la casa siempre que estas se utilicen para la adquirir otra vivienda habitual.

De nuevo, la exención por reinversión en vivienda se refiere sólo a la habitual. Debes vender tu casa habitual para comprar otra que cumpla esos requisitos.
En este sentido, conviene aclarar que la cantidad que está sujeta a impuestos es la ganancia patrimonial que obtengamos por la venta de la casa, entendida esta como el precio de venta menos el precio de compra aplicando algunos reductores (en los enlaces relacionados se puede encontrar un artículo específico sobre el tema que nos ayudará a calcular la ganancia patrimonial que obtendríamos).

Aquí puedes ampliar información sobre cómo funciona la fiscalidad de la compra venta de pisos ,

Un caso particular sobre segunda vivienda

Por último, vamos a ver un caso particular, el que nos planteó Alejandro en 2008 y que pese a ser antiguo sigue teniendo vigencia. En su caso, estaba tratando de vender una vivienda tras haber comprado otra ese mismo año y pregunta por cuál debe deducir y si debe aumentar el dinero destinado al pago de la hipoteca en alguna de ellas. Así, suponiendo que en 2007 hubiese residido la primera mitad del año en la vivienda 1 (que por ejemplo estamos intentando vender) y la otra mitad del año en la adquirida ese mismo ejercicio, puedes, y así te conviene, aportar hasta 9.040 Euros con destino a la hipoteca de su“ex vivienda habitual”.

Es importante hacer números antes de lanzarse a la compra de tu segunda residencia, ya que por un lado no podrás desgravar por ella y por otro la adquisición de vivienda está sujeta al pago de impuestos. Aquí te contamos cuáles son y los impuestos que después tendrás que pagar por el hecho de ser propietario.
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