Cuidado con los pisos baratos, Hacienda puede venir por detrás si pagas muy poco por tu casa

¿Puede ser una cada demasiado barata? Para Hacienda sí. Ten cuidado al comprar un piso barato porque la AEAT te puede reclamar después el pago de más impuestos

Las inmobiliarias los anuncian como pisos chollo, ofertas irrepetibles que no deberías dejar pasar. El precio es el principal atractivo de estos pisos baratos, a veces mal situados y a veces con muchas reformas por hacer. Si te has comprado o piensas comprar una de estas vivienda ganga, cuidado, porque Hacienda puede estar esperando para reclamar más impuestos de los que has pagado.

Comprar un piso conlleva el pago de impuestos, tanto si es nuevo como si es de segunda mano.

Si el piso es nuevo, deberás pagar el correspondiente IVA, que será el tipo reducido del 10% en las viviendas de nueva construcción, pero si se trata de una casa de segunda mano ya no tendrás que pagar IVA. En las residencias usadas tendrás que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que está cedido a las comunidades autónomas y oscila ente el 4% y el 8% dependiendo de cada región. En ambos casos será el comprador quien deba hacer frente al pago de ambos tributos. Quien vende deberá pagar en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades, según corresponda. –Aquí te explicamos la fiscalidad para el vendedor.

Cómo se calcula cuánto pagar al comprar un piso

Ahora que ya sabes qué porcentaje de impuestos se paga al comprar un piso sólo resta ver lo que se conoce como base imponible, es decir, la cantidad sobre la que se calculará ese porcentaje de IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimonioles.

En la mayoría de los casos se suele usar el precio de venta del piso, que esta?a reflejado tanto en el contrato de compra-venta como en las escrituras de la casa y la hipoteca en caso de existir. Sin embargo, este no es el único baremo posible. Hacienda también permite usar el valor catastral del inmueble o el precio de tasación, que por lo general suele ser menor pero no siempre es así.

El problema de los pisos baratos con Hacienda

Sin embargo, en los pisos chollo, el ‘chollo’ suele ser el precio, habitualmente por debajo del precio de mercado y ahí radica el el riesgo de los pisos baratos con Hacienda.
Viviendas en zonas poco atractivas, pisos a reformar, pisos heredados que los herederos quieren vender a toda costa, familias que necesitan ‘dejar atrás la vivienda a cualquier precio’… La casuística de los pisos baratos es de lo más variada pero siempre hay un elemento común: un precio chollo muy bajo, inferior incluso al de tasación. Si te has comprado uno de estos pisos y ya has liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, repasa lo que has pagado y la cantidad sobre lo que lo has hecho porque una cosa es el precio que has pagado y otra lo que Hacienda considera que vale el piso.
Para que lo entiendas mejor, si las cifras no cuadran, la Agencia Tributaria te pedirá la diferencia. Es decir, si el precio de venta es menor al de tasación, puedes tener un problema porque Hacienda pensará que has pagado menos impuestos de los que deberías y reclamará que abones la diferencia.

Un ejemplo de los pisos chollo para la AEAT

El caso de los pisos baratosz no es una leyenda urbana. De hecho, esto, esto es precisamente lo que le ha ocurrido a una de nuestras lectoras, que nos hacía la siguiente pregunta:

Hola, compré un piso el año pasado y ahora después de casi un año recibo una carta que tengo que pagar una diferencia de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y que el valor real del piso era el doble de lo que pagamos. No estoy de acuerdo con el precio que me piden, ¿Qué hay que hacer para que me baje la suma que piden? Muchas gracias y un saludo

Lo pero es que no se trata de un caso aislado. Lo que ocurre es que todos los pisos tienen un valor fiscal mínimo. Si has pagado menos, Hacienda entiende que no está ingresando lo que debe y eso es algo que nunca deja de pasar por algo.

Al final es algo parecido a lo que ocurre en al hacer el IRPF con las imputaciones de renta inmobiliaria que pagas cuando alquilas tu casa a un familiar por una cantidad simbólica o simplemente por tener un piso vacío. Si no entiendes en qué consiste, se trata de un dinero que Hacienda se inventa que estás ingresando por el mero hecho de tener un piso. La AEAT entiende que tener una vivienda alquilada genera un rendimiento mínimo del 1% sobre su valor. Tendrás que pagar aunque esté vacía, ya que el fisco estima que podrías estar generando ese dinero y que si no quieres hacerlo, es tu proble,a. Precisamente ese 1% será será lo que reclame incluso si lo que cobras es menos o, como hemos dicho, si está vacía o es tu residencia vacacional.

En el caso de la compra venta de pisos, el valor fiscal del inmueble suele determinarse por su valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector, aunque en este punto cada comunidad puede utilizar diferentes métodos de valoración. Recuerda que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está cedido a las comunidades autónomas y que éstas pueden variar la cuota y también el valor que toman como referencia. Aquí te explicamos cómo funciona para que lo tengas más claro.

Volviendo a la cuestión de nuestra lectora, la única salida que le queda es la de presentar alegaciones a la nueva liquidación propuesta por Hacienda y tratar de demostrar que el valor que la administración utiliza para calcular el ITP no se ajusta a la realidad del mercado. ¿Difícil? Sí ¿Imposible? No del todo. Lo que sí podemos aventurarnos a afirmar es que le tocará litigar con Hacienda, que no suele ser muy dada a cambiar sus impresiones iniciales, especialmente si eso supone que dejará de cobrar dinero.

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