¿Cuánto vale una casa? Existe más de una fórmula para poner precio a una vivienda y Hacienda tiene la suya. Conocer el valor fiscal de un inmueble es importante porque determinará los impuestos que vas a pagar por esa casa, entre otras cosas.
¿Qué es el valor fiscal de un inmueble?
El valor fiscal de una propiedad es el valor que la Agencia Tributaria (AEAT) asigna a los inmuebles y que después se utilizará para calcular los impuestos que habrá que pagar por la vivienda en caso de transmisión, como en una compra-venta o una herencia.
¿Cómo se calcula el valor fiscal de una vivienda?
El valor fiscal es diferente al valor catastral de la vivienda y se calcula de forma distinta.
El valor fiscal de un inmueble está determinado por su valor de referencia de mercado, un dato que se calcula en la Dirección General del Catastro. Como su nombre indica, este valor de referencia de mercado intenta ser lo más cercano posible al valor real de la vivienda en el mercado. En otras palabras, al precio por el que se puede transmitir la propiedad.
Para dar con esa cifra se tienen en cuenta el estado de conservación de la vivienda, su antigüedad y también los precios de todas las compra-ventas de viviendas que se hayan realizado ante notario.
Después, se aplicará un factor de corrección sobre esa cifra para que el resultado final nunca supere el precio medio real en el mercado. En general, cuanto más antiguo sea el inmueble, menor será el valor fiscal para Hacienda.
Este valor fiscal general se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro, aunque lo más sencillo es hacerlo a través de las diferentes páginas de las consejerías de Hacienda de las comunidades autónomas.
¿En qué impuestos se utiliza?
El valor fiscal de la vivienda según su valor de referencia de mercado se utiliza en los impuestos que gravan las transmisiones de vivienda. A saber.
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o ITP, que grava la compra de viviendas de segunda mano en lugar del IVA como impuesto al comprar casa. Este valor fiscal es el valor mínimo que se tendrá en cuenta para pagar el impuesto. Si el precio real de compra es inferior al valor fiscal, se usará el valor fiscal para el pago del impuesto. En caso de que el precio de compra-venta sea superior, se utilizará este último. En otras palabras, Hacienda se fijará en el valor más elevado entre el fiscal y el precio real de la operación.
- Impuesto sobre la renta. En el IRPF ocurrirá lo mismo, solo que aplicado sobre el precio de venta. El valor fiscal es el valor mínimo de venta que hay que poner en la renta para calcular la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de compra y de venta. De nuevo, Hacienda utilizará el valor más alto entre el precio de venta y el valor fiscal de la vivienda.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El valor de referencia de mercado o valor fiscal es el valor de la vivienda en una herencia y también en el caso de las donaciones.
En resumen, el valor fiscal marca en realidad el precio mínimo de venta de una casa para Hacienda. La vendas por más o por menos dinero, esa es la cantidad mínima que deberás incluir al pagar impuestos.
El valor fiscal no se utiliza en otros impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), donde las comunidades autónomas recurren normalmente al valor catastral de la vivienda.
¿Se puede reclamar el valor fiscal de un inmueble?
¿Qué pasa si no estás de acuerdo con el valor fiscal que te han asignado? En ese caso, podrás reclamar a la autoridad fiscal una revisión del mismo si, por ejemplo, piensas que no está valorando de forma adecuada su antigüedad o estado de conservación.
Estos dos elementos son los que más pueden incidir en reducir el valor fiscal de la vivienda.
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