Una de las formas de blindar tus intereses al vender o comprar una casa es incluir una condición suspensiva en el contrato de compraventa.
Esta cláusula sirve para proteger tus intereses si algo no sale como estaba esperado o no se cumplen las condiciones pactadas. Que un contrato incluya esta condición suspensiva también tiene sus implicaciones fiscales que conviene conocer.
Qué es la condición suspensiva
¿En qué consiste la condición suspensiva? Se trata de una cláusula adicional que puede incluirse en el contrato de compraventa.
La cláusula de condición suspensiva supedita la celebración del contrato al cumplimiento de una condición. Si esa condición no se cumple, se podrá suspender la obligación, es decir, echar atrás la operación de compra venta.
La condición suspensiva se utiliza, por ejemplo, cuando se quiere cerrar una venta a futuro para entregar el piso más adelante. Al hacerlo se puede incluir algún tipo de condición para que se celebre la compra venta.
Esto puede ocurrir en pisos que necesitan obtener la cédula de habitabilidad o que tienen cargas que el propietario debe pagar antes de cerrarse la venta. Gracias a la condición suspensiva, el comprador podrá suspender el contrato si no se da la condición pactada.
Diferencias con la condición resolutiva
Frente a la condición suspensiva existe la condición resolutoria. La principal diferencia entre una y otra es que la condición suspensiva suspende la obligación, mientras que la resolutoria resuelve la misma.
En otras palabras, que la condición resolutoria es una garantía para el vendedor más que para el comprador. Sirve para que se resuelva el contrato en caso de que se incumpla la condición pactada y el propietario recupere su vivienda.
Por ejemplo, si se ha pactado un pago a plazos de la vivienda y estos son una condición resolutoria, el comprador podría reclamar la resolución del contrato y recuperar la casa.
Cuál es la fiscalidad de la compraventa con condición suspensiva
La fiscalidad de la compraventa de una vivienda implica el pago de diferentes impuestos. Relacionado directamente con el contrato está el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Mientras, con la operación lo están el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la Plusvalía Municipal. El primero lo pagará el vendedor y el segundo el comprador. Además, el vendedor también tendrá que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que obtenga, también si el piso es heredado
Incluir una condición suspensiva afectará al pago de impuestos. ¿Qué fiscalidad tiene la compraventa con condición suspensiva?
En lo referente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IAJD , el Tribunal Económico-Administrativo (TEAR) de Baleares a dictado una resolución no vinculante en la que entiende que la escritura de cancelación de condiciones suspensivas sí está sujeta al pago del AJD.
Según su criterio, la condición suspensiva no suspende el impuesto, solo el negocio documentado. Es decir, la compraventa.
¿Qué ocurre la tributación del ITP en una compraventa con condición suspensiva? En este caso el criterio es diferente y no se podrá exigir el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la casa hasta que la condición no se cumpla. Según el ejemplo anterior, podrá posponer el pago del ITP hasta que la casa tenga la cédula de habitabilidad, porque es la condición suspensiva.
Lo mismo ocurre con la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). El vendedor no tendrá que abonarlo hasta que no se cumpla la condición del contrato y, además, sólo lo hará si reúne las condiciones según la nueva normativa.
Por último, ¿qué ocurre con el IRPF? Exactamente lo mismo. Tampoco habrá que tributar en la renta por la venta de la casa si finalmente se produce la condición suspensiva y la venta no se celebra. Eso sí, en caso de haber pactado una compensación sí que habría que tributar por ella.
A modo de ejemplo, aquí puedes ver cómo tributan las arras de la vivienda en la renta.
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