Cómo tributa el crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es una herramienta de inversión y financiación que ha ganado popularidad en los últimos años. Sin embargo, entender su tratamiento fiscal puede resultar complicado tanto para quienes invierten como para quienes impulsan proyectos.

Veamos en detalle cómo funciona la tributación del crowdfunding inmobiliario en este ámbito, tanto para promotores como para inversores.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario consiste en la financiación colectiva de proyectos vinculados al sector inmobiliario, como la compra, rehabilitación o construcción de propiedades. Este modelo opera a través de plataformas digitales que conectan a promotores y pequeños inversores.

En este esquema participan tres figuras principales:

  • Promotor: quien desarrolla el proyecto inmobiliario.
  • Inversores: quienes aportan el capital necesario.
  • Plataforma: la intermediaria que facilita el proceso y asegura su transparencia.

Y por supuesto está Hacienda, ya que la tributación afecta a todos los participantes. Entender las obligaciones fiscales del crowdfunding inmobiliario es crucial para evitar problemas legales o sanciones.

Fiscalidad para promotores en el crowdfunding inmobiliario

Los ingresos que obtiene un promotor a través del crowdfunding pueden clasificarse según el tipo de aportación recibida. Esto condicionará su tratamiento fiscal.

Fondos recibidos sin contraprestación

Cuando los aportes no incluyen ninguna obligación de devolución o beneficio para los inversores, se consideran donaciones:

  • Personas físicas: Los promotores deberán liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en función de la normativa autonómica.
  • Personas jurídicas: Estas aportaciones tributan como ingresos en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

Este modelo de crowdfunding es habitual en el mundo artístico, pero no en el inmobiliario.

Fondos recibidos con contraprestación

Si el promotor se compromete a ofrecer un beneficio a cambio de las aportaciones, la naturaleza de este beneficio determinará su fiscalidad:

  • Recompensas o bienes: Las aportaciones destinadas a otorgar recompensas se consideran ingresos sujetos al IVA y deducibles como gasto para el promotor.
  • Intereses generados: Si el promotor paga intereses a los inversores, estos serán tratados como gastos financieros deducibles. Esto es en realidad lo que se conoce como crowdlending inmobiliario, los inversores realizan un préstamo al promotor.

Operaciones sujetas al IVA

En función del modelo, se puede generar o no obligación de abonar IVA. Los inversores son quienes tendrán que hacer frente al pago del IVA en el crowdfunding inmobiliario.

  • Con contraprestación: Las aportaciones que impliquen entrega de bienes o servicios estarán gravadas por el IVA.
  • Sin contraprestación: Si no existe un beneficio tangible para los inversores, no se aplicará el IVA.

Fiscalidad para inversores en el crowdfunding inmobiliario

Los inversores deben tributar por los beneficios que generen sus aportaciones. Dependiendo del tipo de rendimiento, las ganancias del crowdfunding inmobiliariose clasifican de diferentes maneras.

Rendimientos del capital mobiliario

Los intereses y dividendos percibidos de los préstamos se incluyen como rendimientos del capital mobiliario y tributan en la base del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

  • Intereses: Provienen de proyectos de préstamo o crowdlending.
  • Dividendos: Derivados de participaciones en equity crowdfunding.

En este sentido, habrá que observar también la forma en la que se realiza la operación. Por mucho que se trate de un préstamo, si lo realizas a través de un vehículo de inversión como un fondo creado para ese proyecto, no se considerará un rendimiento de capital, sino una ganancia o pérdida patrimonial.

Los tramos aplicables son los siguientes:

  • Hasta 6.000 euros: 19%
  • Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
  • Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
  • Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
  • Más de 300.000 euros: 28%

Ganancias patrimoniales en el crowdfunding inmobiliario

Si el inversor obtiene beneficios por la venta de participaciones o la liquidación de un proyecto, estas se consideran ganancias patrimoniales, también integradas en la base del ahorro.

En caso de pérdidas, es posible compensarlas con ganancias del mismo ejercicio fiscal.

Las ganancias y pérdidas también tributan a los tipos del ahorro que has visto.

Retenciones fiscales

Los rendimientos generados estarán sujetos a una retención del 19%, que el promotor deberá aplicar y declarar ante Hacienda.

Esta retención será descontada en la declaración anual del inversor.

Declaración de bienes en el extranjero

Para inversiones realizadas a través de plataformas extranjeras que superen los 50.000 euros, es obligatorio presentar el Modelo 720 para informar sobre bienes y derechos en el extranjero.

En el supuesto caso de que un inversor aporte 10.000 euros a un proyecto inmobiliario y obtenga un beneficio de 2.000 euros al finalizar:

  • Rendimiento bruto: 2.000 euros.
  • Retención aplicada: 380 euros (19%).
  • Rendimiento neto: 1.620 euros.

En su declaración de la renta, el inversor deberá incluir los 2.000 euros en la base del ahorro, pudiendo además compensar las pérdidas de otras inversiones.

fiscalidad del crowdfunding inmobiliario

Aspectos clave sobre la tributación en el crowdfunding inmobiliario

La fiscalidad del crowdfunding inmobiliario implica diversas obligaciones que varían según el rol que se desempeñe. Tanto los promotores como los inversores deben tener presente:

  • La clasificación de los ingresos o beneficios que generan sus operaciones.
  • La aplicación de impuestos como el IRPF, el IVA, el Impuesto sobre Sociedades o el ISD.
  • Las posibles deducciones y compensaciones permitidas según la normativa vigente.

Un conocimiento detallado de estas cuestiones es esencial para cumplir con las obligaciones tributarias y evitar sanciones administrativas.

El crowdfunding inmobiliario es una opción atractiva para diversificar inversiones, pero su fiscalidad puede ser compleja. Por ello, resulta clave comprender las normativas y preparar una estrategia adecuada para maximizar los beneficios y cumplir con las normativas fiscales.

Si bien hemos explorado las principales implicaciones tributarias, siempre es recomendable contar con el apoyo de expertos fiscales que puedan garantizar una gestión eficiente y evitar problemas legales. Así, tanto promotores como inversores podrán centrarse en aprovechar al máximo las oportunidades que este modelo ofrece.

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