Claves de la nueva plusvalía municipal

Como era previsible, la plusvalía municipal no ha desaparecido tras el hachazo del Tribunal Constitucional al impuesto. En menos de una semana el Gobierno ha aprobado un nuevo impuesto de plusvalía que principalmente cambia el método de cálculo y asegura que sólo quienes ganen dinero con la venta de la casa pagarán.

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal es un tributo de carácter municipal que graba la transmisión de un inmueble.

Es decir, se trata de un impuesto que hay que pagar cada vez que una casa cambia de dueño por el supuesto aumento del valor del terreno. Esto afecta a cualquier transmisión, desde la clásica compra venta hasta una donación o una herencia.

Cambios de la nueva plusvalía municipal

El Real Decreto-ley para el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana aprobado por el Consejo de Ministros introduce cambios para adaptar el tributo a los requisitos del Tribunal Constitucional, que declaró que la fórmula de cálculo no era adecuada.

Estas son las novedades de la nueva plusvalía municipal:

Sólo se paga si hay beneficio

Sendas sentencias del Tribunal Supremo en 2018 y en 2020 ya atacaban el hecho de que la plusvalía municipal se cobrase en caso de vender la casa con pérdidas o en los casos en los que “en los que la cuota a pagar es superior al incremento patrimonial obtenido por el contribuyente”, como por ejemplo cuando se vendía al mismo precio de compra.

Según el Ejecutivo, la nueva normativa viene a corregir este error, ya que no habrá que pagar cuando la compraventa no genere beneficios.

Dos métodos de cálculo

El segundo gran cambio en la nueva plusvalía municipal es que los contribuyentes podrán elegir entre dos métodos de cálculo diferentes para dar con la base de la plusvalía del impuesto si han ganado con la venta de la casa.

Lo primero y más importante que debes tener claro es que sólo se tributa por el incremento del valor del suelo, no por el resto de elementos como puede ser la construcción.

Con esto en mente las dos fórmulas para calcular la plusvalía municipal son:

• Tributar por la plusvalía real imponible. Es decir, por la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta (recuerda, siempre teniendo en cuenta solo el valor del suelo).
• Tributar por el método objetivo. Esta fórmula aplica unos nuevos coeficientes anuales sobre el valor catastral del suelo según los años que hayan pasado desde que se adquirió la vivienda hasta su transmisión.

El primer método es fácil de aplicar y de entender. Es el segundo el que conviene tener claro cómo funciona y qué coeficientes se aplican. Para empezar, el Real-Decreto Ley establece que los coeficientes máximos se actualizarán anualmente según cómo evolucione el mercado inmobiliario. Los coeficientes actuales son los siguientes:

También tributarán las plusvalías generadas a menos de un año

Este es el tercer cambio de la nueva ley. La reformada plusvalía municipal también grabará las plusvalía generadas en menos de un año, sumando así a la recaudación municipal las operaciones de carácter especulativo. Esto afectará a inversiones como la compra de casa para reformar y vender, entre otras cosas.

¿Se pagará más o menos?

Esta es una de las grandes incógnitas. En la presentación de la reforma de la plusvalía municipal el Ministerio de Hacienda expone dos ejemplos para que entiendas mejor cómo se realiza el cálculo:

Ejemplo: Operación con plusvalía real superior a la objetiva

Partimos de una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros que se vende en 2021 por 350.000 euros.

En la fecha de venta el valor catastral total es 100.000 euros de los que 60.000 euros son valor

catastral del suelo y 40.000 euros el valor catastral de la construcción.

El incremento del valor a efectos del impuesto será el resultado de aplicar a la plusvalía el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Es decir, el incremento del valor que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000 euros o, lo que es lo mismo, 24.000 euros.

Con estos datos el cálculo del impuesto será el siguiente:

Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente = 60.000 x 0,17 = 10.200 euros.

En este caso el resultado es inferior al incremento del valor, por lo que es el que tomaremos como referencia para calcular la cuota a pagar. Aplicando el tipo máximo legal del 30%, la cuota a pagar sería de 3.060 euros.

Ejemplo: plusvalía real inferior a la objetiva

Partimos de una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, con lo que la plusvalía que obtienes es de 10.000 euros.

En la fecha de venta el valor catastral es de 100.000 euros, de los cuáles un 20% o 20.000 euros son del valor del suelo y 80.000 euros del valor de construcción. Como consecuencia, el incremento del valor a efectos del impuesto será el resultado de aplicar el 20% a 10.000 euros. Es decir, 2.000 euros.

Con estos datos el cálculo del impuesto será el siguiente:

Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente = 20.000 x 0,12 = 2.400 euros.

En este caso el resultado es superior al incremento del valor, por lo que usaremos el segundo. Con la cuota máxima la cantidad a pagar será de 600 euros.

¿Tiene carácter retroactivo?

No, como ocurría con la decisión del Tribunal Constitucional, esta medida no tiene carácter retroactivo, por lo que no afectará a las operaciones anteriores a su aprobación.

En otras palabras, si vendes o transfieres la casa desde la sentencia del TC hasta la aprobación de la norma, no tendrás que abonar el tributo. Aquí puedes ver en qué casos puedes reclamar si te la han cobrado.