Las separaciones nunca son fáciles y casi siempre son dolorosas. A la cuestión sentimental hay que sumar, además, la económica, que empieza por la división de los bienes y el posterior pago de impuestos por el divorcio. Además de los hijos y mascotas, la vivienda suele ser el mayor problema. ¿Qué hacer con una casa que es de ambos cónyuges pero en la que uno ya no vivirá? ¿Qué ocurre con la hipoteca? Existen diferentes fórmulas para afrontar la cuestión, aunque las más comunes son la compra-venta de la casa por parte de uno de los cónyuges o de la pareja, la venta del inmueble y reparto de ganancias o, la más recomendable desde el punto de vista fiscal, la extinción por condominio.
La extinción de condominio no es más que el pacto por el cual una parte de la pareja cede la vivienda a la otra. ¿No estamos entonces ante una suerte de compra-venta de la vivienda? A efectos prácticos sí, pero al contar con algunas particularidades es fiscalmente mucho menor gravoso (ver fiscaldiad de la compra-venta de pisos) y por eso se recomienda en la mayoría de rupturas de pareja con una casa comprada.
Ventajas fiscales de la extinción por condominio
La extinción de condominio está regulada por los 400 y 406 del Código Civil, que abordan la división de la cosa común en las comunidades de bienes. El ahorro fiscal puede alcanzar hasta el 50% frente a una compra venta al uso. El el caso de la operación de compra-venta habremos de tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales donde pagaremos entre un 6% y un 8% dependiendo de la comunidad autónoma en la que cerremos la operación. La extinción por condominio tributa por la parte del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que nos hará pagar sólo un 1% m´sa el coste del notario.
Para una venta 100.000 euros el ahorro puede ser fácilmente de 7.000 euros sólo en lo que a la transmisión del 50% de la casa se refiere.
A esto hay que sumar los beneficios fiscales en la declaración de la renta, ya que la compraventa supone una ganancia o pérdida patrimonial a efectos de IRPF, mientras que la extinción de condominio no constituye alteración patrimonial, aunque en caso de existir compensación económica de una parte a otra, podría considerarse que sí.
El problema de la hipoteca
Más allá de las ventajas fiscales, el problema de la extinción de condominio llega cuando hay una hipoteca pendiente sobre la vivienda. Y es que a efectos prácticos dejar de ser propietario no implica, necesariamente, dejar de ser deudor. Dicho de otra forma, la entidad financiera no tienen por qué reconocer que con el cambio de titularidad de la vivienda se extinguen las obligaciones de la hipoteca para la parte que ‘vendido’ su 50% del piso.
Para dejar de ser deudor sería necesario firmar una nueva hipoteca o, en el mejor de los casos, una subrogación. Sin embargo, la mayoría de entidades financieras tratarán de cambiar las condiciones para adaptarlas al momento actual y subir los tipos de interés, especialmente en hipotecas antiguas con condiciones favorables. Desde cierto punto resulta lógico, puesto que hay un cambio drástico en las garantías de cobro al ‘perderse’ a un garante y pasar a recaer el peso del préstamo en una sóla persona.
Al margen de este empeoramiento de las condiciones del préstamo, constituir una nueva hipoteca o subrrogar la anterior también tendrá un coste adicional al que habrá que hacer frente. Sin embargo, se trata de la mejor opción para evitar problemas futuros. De no hacerlo , si la persona que habita la casa y a la que se le ha transferido la propiedad dejase de pagar, la otra parte sería responsable también de esa hipoteca y el banco podría ir contra sus bienes.
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