Imagina que quieres alquilar un local o una vivienda que todavía no está listo para entrar. Para estas situaciones existe en alquiler con periodo de carencia, aunque hay que tener cuidado con él como propietario de la vivienda porque si el inquilino paga las obras puedes tener que tributar por ellas.
En qué consiste el alquiler con carencia
El concepto de alquiler con carencia es muy sencillo. Consiste en que durante un periodo de tiempo el inquilino no tendrá que pagar el alquiler del local o de la vivienda,
Es decir, las dos partes firman el contrato de alquiler, que empieza a correr, sólo que sin la obligación de que el inquilino pague la renta.
Los alquileres con carencia son habituales cuando hay alguna obra que realizar en la vivienda y es el inquilino quien se encargará de ella.
Por ejemplo, en una casa que necesita una reforma de los baños de la que se encargará el inquilino o, todavía más habitual, en un local que la empresa arrendataria va a acondicionar para su actividad.
Cómo tributa la carencia en el alquiler
Que como arrendador no cobres una renta no quiere decir que no percibas ingresos, por lo menos a ojos de Hacienda.
De hecho, este periodo de carencia tiene implicaciones tanto a nivel del IVA en el alquiler si es un alquiler comercial, como de IRPF.
Las reformas, ¿una renta en especie?
Empezaremos con las implicaciones en la declaración de la renta. Cuando se establece un periodo de carencia a cambio de que el inquilino acometa obras en el local en la vivienda Hacienda entiende que se trata de una renta especia.
Así se desprende de la consulta vinculante V0089-19 a la Dirección General de Tributos (DGT). Según el criterio de la DGT, en estos casos no existe una cesión gratuita del inmueble, sino una compensación de la renta del alquiler mediante la el pago y realización de las obras. Es decir, el pago de una renta en especie.
Por fortuna, esto no implica necesariamente que si el inquilino gasta 50.000 euros en acondicionar el local tú debas registrar un ingreso equivalente en tu declaración de la renta.
Hacienda distingue claramente entre las obras de mejora y conservación en la vivienda dentro de la fiscalidad del alquiler como arrendador. La diferencia entre ambas es que los gastos de conservación son deducibles, los de mejora, no.
Para que lo entiendas mejor, dentro de las obras que desgravan y que puedes imputar como un gasto en el alquiler que cobras están las reformas de conservación. Así, al hacer la renta podrás restar de lo que has ganado la parte de las obras que se destinó a conservación del local.
Como consecuencia, el efecto de esas obras de conservación será neutro al hacer la renta.
Por el contrario, las obras de mejora no son un gasto deducible. Estas son reformas que sirven para añadir valor al local y por las que sí que habrá que pagar impuestos como una renta inmobiliaria más.
Por ejemplo, Hacienda entiende como conservación sustituir una puerta por otra de igual calidad, pero como una mejora cambiarla por otra que sea de una calidad superior.
Esas obras de mejora sí que tributarán en el IRPF como un rendimiento de capital inmobiliario, es decir, como parte de tu alquiler.
El IVA de los meses de carencia sí hay que devengarlo
Además del IRPF, cuando se alquila un local o un piso a una empresa también hay que hacer frente al pago del IVA.
¿Qué ocurre con el IVA durante el periodo de carencia en el alquiler? La consulta vinculante V3061-21 aclara la situación. Si el arrendatario realiza obras como contraprestación, el arrendador deberá repercutir el correspondiente IVA durante ese periodo.
Eso sí, este IVA solo se repercutirá si las obras son la condición para que exista el periodo de carencia, según indica la resolución V0165-12.
Por fortuna, este devengo de IVA no supondrá un gasto real para ninguna de las partes.
Ese IVA se devengará o retrasará hasta el momento en que “resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción”, precisa la DGT. En otras palabras, que habrá que pagar el IVA cuando se empiece cobrar el alquiler.
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