Como tributa la reinversión en vivienda habitual

En una sociedad como la española, con marcado apetito inmobiliario, resultan relativamente habituales las operaciones de compraventa de casas, de forma que un contribuyente vende su vivienda para comprar una nueva con el dinero obtenido.

La Ley de IRPF prevé estos casos y aplica una fiscalidad especial a la reinversión en vivienda habitual. En concreto, los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena del Reglamento establecen que «las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter». Es decir, que el contribuyente se puede ahorrar el pago del 19% de los beneficios si reinvierte el dinero en la compra de otra casa.

En un post anterior sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos explicábamos cómo calcular los beneficios a la hora de transmitir una vivienda. Es sobre esta cantidad -derivada de la siguiente operación: [(Valor venta-gastos)- (valor adquisicion +gastos) x coeficiente de actualización o reductor]- sobre la que se tributará y a la que se aplicará la exención por reinversión en vivienda habitual, que es como legalmente se denomina la operación.

Para que la reinversión en vivienda habitual sea deducible deben cumplirse algunos requisitos:

debe realizarse sobre la vivienda habitual. Es decir, tanto la casa transmitida como la que se compre o rehabilite, deben ser la nueva vivienda habitual (ver concepto de vivienda habitual). En caso contrario no podría aplicarse la exención.
debe realizarse en un plazo de dos años de una sola vez o sucesivamente desde la fecha de venta de la vivienda. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Además de la exención por reiniversión en vivienda habitual también se podrá despues desgravar por la vivienda habitual recién adquirida, siempre que hayamos invertido al pago de la nueva casa la misma cantidad que nos sirvió de base para deducir por la primera más la ganancia exenta por reinversión. Se trata de los 9.015 euros de base máxima sobre los que anualmente aplicamos la deducción por adquisición de vivienda. En caso de no disponer de estos datos se pueden solicitar a la administración a través del Modelo 01.

Para que nos hagamos una idea, si hemos pagado 300.000 euros por la nueva vivienda y ya hemos deducido sobre una base de 100.000 en la anterior, ahora sólo podremos desgravar sobre 200.000 euros. Además, habrá que esperar hasta haber pagado los citados 100.000 euros en la segunda casa para empezar a deducir: