Todo casero tiene la obligación de declarar en el IRPF el alquiler que cobra. Por fortuna, podrá compensar el dinero que gana con lo que debe invertir para poder poner su vivienda en alquiler. Estos son los gastos que se puede deducir de los ingresos por alquiler como arrendador.
Existe un mito alrededor del alquiler de vivienda según el cuál es mejor no declarar los ingresos que proceden de estas rentas. Bajo esta falsa creencia muchos caseros optan por no declarar el alquiler, lo que puede tener nefastas consecuencias a largo plazo si Hacienda detecta el engaño.
Lo primero que hay que saber es que los ingresos por alquiler es que existen importantes reducciones a las rentas obtenidas y que, además, se podrán restar varios gastos al dinero que se cobra por alquiler. Con carácter general se podrán restar todos los dispendios relacionados con poner en piso el alquiler. Son los siguientes:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. De forma resumida, los intereses del préstamo hipotecario, pero no el principal.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
- Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda. Aquí se incluyen el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado y los gastos de comunidad. Se podrán incluir también los retardos, pero no así las sanciones.
- Gastos por la formalización del arrendamiento. Es decir, lo que te cueste la agencia inmobiliaria.
- Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
- Gastos de conservación y reparación.
- Gastos de servicios y suministros.
- Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
- La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).
- Las primas de contratos de seguro de la vivienda.
Mejora y rehabilitación
¿Qué ocurre con las obras que se hagan en la vivienda? En el primer apartado hemos incluido los gastos de conservación y reparación de la vivienda, pero se trata de un gasto ‘con trampa’. Y es que no toda obra puede catalogarse como conservación y reparación a efectos de la deducción por alquiler. Sólo tendrán esta consideración las que no mejoren las prestaciones de la vivienda, sino que ayuden a mantener los elementos que tenía.
Si, por ejemplo, decidimos cambiar las ventanas antiguas porque ya no cierran bien y utilizamos otras de mayor calidad no estaríamos ante un caso de reparación, sino de mejora y rehabilitación. Al tratarse de una mejora quedaría fuera salvo que se recuperasen deducciones como la de rehabilitación de vivienda. Este criterio general se aplica a cualquier elemento de la vivienda, donde se utilizará la norma de igualdad en cuanto al tipo de elemento a sustituir y sus prestaciones.
Este criterio general se aplica a cualquier elemento de la vivienda, donde se utilizará la norma de igualdad en cuanto al tipo de elemento a sustituir y sus prestaciones. Dicho de otra forma, si cambias las ventanas porque están rotas, deberás hacerlo por unas similares a las que tenías. Si compras otras mejores, aunque sean más eficientes en cuanto a gasto energético y seguras, se tratará de una mejora y no de una rehabilitación.
Reducciones sobre los beneficios
Para calcular el dinero del alquiler por el que habrá que pagar impuestos habrá primero que sumar todos los ingresos y restar los gastos ya mencionados. A esta cantidad habrá que aplicar las reducciones que permite la Ley de IRPF. Con carácter general se podrá aplicar una reducción del 60% sobre los ingresos obtenidos, por lo que sólo se pagarán impuestos por el 40% restante.
Adicionalmente, existe una reducción del 100% que podrán aplicar quienes alquilen a personas de entre 18 y 30 años siempre que estás hayan obtenido rentas superiores a lo que marque el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM). Para 2015 el dato está fijado en 648,60 euros al mes.
Para que lo entiendas mejor, si has ganado 100 euros una vez descontados los gastos que te generó el piso, a la hora de hacer la declaración de la renta sólo tendrás que incluir 40 euros y de estos 40 euros sólo pagarás lo que indique tu tipo según lo que marcan las tablas de IRPF. Dicho de otra forma, el impacto real de alquilar tu piso al hacer la declaración de la renta será más bien escaso. Si lo prefieres, en este post hemos hecho números y te lo explicamos.
El IVA en la vivienda
Otra de las ventajas fiscales del alquiler para el arrendador es que no deberá facturar con IVA siempre que la vivienda esté destinada a vivienda habitual. Es decir, que no hay por qué cobrar IVA, y por lo tanto, tampoco presentar la declaración trimestral sobre el mismo, lo que sirve para evitar un sin fin de papeleos y trámites.
La cosa cambia si el alquiler es a una empresa, ya que ese caso sí deberá hacer sus facturas con el correspondiente IVA. Aquí te damos todas las claves sobre el IVA aplicado a la vivienda.
Qué pasa si no alquilas todo el año
Si el piso no está alquilado todo el año sólo podrás desgravar la parte proporcional de los gastos que efectivamente haya estad alquilado.
Para que lo entiendas mejor, si lo has alquilado 9 de los meses del año podrás restar los gastos relacionados con esos meses o el 66,66 de los gastos que hayas tenido durante todo el año.
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