Fiscalidad de las hipotecas inversas

La hipoteca inversa se puso de moda durante el boom inmobiliario como una fórmula para completar la pensión pública al jubilarse a través de la vivienda en propiedad. Te explicamos cómo incluir esos ingresos en el IRPF.

Para quienes no estén familiarizados con este producto cabe indicar que las hipotecas inversas  son hipotecas/préstamos que se establecen sobre una vivienda habitual ya pagada y que permiten a su beneficiario obtener una renta sobre la misma. No se trata de una herramienta nueva, pero sí relativamente útil y destinada exclusivamente a personas mayores de 65 años o que se encuentren en situación de dependencia severa. De esta forma, el capital obtenido por la hipoteca inversa actúa como una especie de complemento a la jubilación.

La hipoteca inversa asegura además que la persona que es dueña de la casa siempre podrá usar la vivienda en usufructo. Al fallecimiento de esta persona, los herederos tienen dos opciones: quedarse con la vivienda o venderla. En el primero de los casos saldarían la deuda con el banco -las cantidades que la entidad haya adelantado- y la casa sería suya y en el segundo, venderían la vivienda para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca. El problema en este punto es que si con la venta no se paga la deuda, el banco podría instar a vender otros bienes de la herencia para cobrar lo que se le debe.

Cómo tributa la hipoteca inversa

La hipoteca inversa lleva aparejada una fiscalidad especial, ya que además los beneficiarios no pagan, sino que reciben dinero por su vivienda. Para empezar, hay que tener encuentra que según la disposición adicional 15ª de la Ley de IRPF las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF, lo que hace que estén exentas de tributación por tratarse de una renta vitalicia.

En este sentido, los importes de la rentas vitalicias diferidas están sujetos a un porcentaje de retención que depende de la edad del titular en el momento de comenzar a cobrar la renta tal y como muestra la siguiente tabla:

Además, también disfrutan de la exención de la cuota correspondiente a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Y es que cuando fallece el beneficiario, sus descendientes tienen la opción de recuperar la cancelando el préstamo o pedir al banco que les reintegre la parte que todavía queda sin entregar de ese préstamo. En este momento, al liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donacionesl podrán restar al valor de la vivienda el importe del crédito consumido. Es decir, a efectos de calcular la herencia sólo se sumará el valor de lo que reciben.

Por último, también gozan de una reducción del 90% sobre los impuestos por el registro.

Cabe destacar que para beneficiarse de la fiscalidad aparejada a la hipoteca inversa es necesario que ésta haya sido formalizada a través de una de las entidades de crédito y aseguradoras autorizadas para comercializar este producto.

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