El alquiler turístico no tributa igual que el resto de alquileres ni en el IRPF ni en el IVA. Si has alquilado tu vivienda a través de Airbn o cualquier plataforma de alquiler vacacional, debes tener claras las diferencias para no cometer errores que puedan pasarte factura.
Qué se considera alquiler turístico
Lo primero que debes tener claro es el tipo de alquiler que has realizado. Lo más habitual es que si has alquilado tu casa con fines turísticos, ya lo sepas. Sin embargo, siempre viene bien conocer el criterio exacto de Hacienda.
¿Qué considera Hacienda como alquiler vacacional? Para empezar, un alquiler que tenga como destino primordial uno distinto del de ser la vivienda permanente del arrendatario.
Para Hacienda, existe alquiler turístico cuando se se cede el uso inmediato y temporal de una vivienda amueblada y equipada con carácter lucrativo. Es decir, cuando se cobra un dinero por la casa.
Tipos de alquileres turísticos
A la hora de declarar el alquiler turístico en el IRPF se puede diferenciar entre dos modalidades según los servicios que prestes y una más según a quién y como lo alquiles. Son las siguientes:
Alquiler turístico con servicios de hospedaje
Este tipo de alquiler vacacional va más allá del alquiler de la vivienda. Además de ésta, se ofrecen servicios adicionales más propios de la hostelería. La Consulta Vinculante V0575-15 de la Dirección General de Tributos limita cuáles son los estos servicios.
Entre los más importantes está la recepción y atención del cliente, limpieza periódica más allá de a la entrada y salida del cliente, o el cambio de ropa de cama y baño durante la estancia.
También entran dentro de estos servicios los de alimentación y restauración en el apartamento.
Por último, si tienes una persona contratada para prestar cualquier servicio y llevar el alquiler de la vivienda, se considerará siempre un alquiler turístico con servicios de hospedaje.
La primera particularidad es que este tipo de alquileres turísticos se consideran una actividad económica y empresarial. En concreto, recaerían en el grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE como actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros según las consultas V0215-18 y V0731-17.
La primera consecuencia es que esta actividad está sujeta al pago de IVA, ya que realizas servicios propios de la industria hotelera. En este supuesto habrá que incluir el IVA del 10% y la posterior declaración de IVA trimestral. Además, si la actividad se ejerce como autónomo, se deberá realizar el pago trimestral del IRPF.
A efectos de la declaración de la renta, deberás incluir los servicios como actividad económica.
Alquiler turístico sin servicios turísticos
Si no prestas servicios turísticos todo es mucho más fácil. Y es que, para empezar, la operación estará exenta de IVA. En otras palabras, no deberás repercutir IVA a tus clientes.
Que no incluyas servicios turísticos no quiere decir que no puedas prestar ningún tipo de servicio. De hecho, podrás:
- Limpiar el apartamento a la entrada y salida.
- Cambiar la ropa de cama y de baño a la entrada y salida.
- Realizar las reparaciones del hogar que sean necesarias, incluso durante la estancia de los turistas.
- A efectos de declarar el alquiler vacacional en el IRPF, se considerará un rendimiento inmobiliario.
Cesión o alquiler de tu vivienda para que se alquile
Si cedes tu vivienda a una sociedad o un gestor de alquileres turísticos para que éste lo alquile y gestione, la fiscalidad es diferente.
Cómo tributa el alquiler turístico en el IRPF
La forma en la que debes incluir el alquiler turístico en la renta depende de cómo alquiles el piso. Así funciona en cada caso.
El alquiler vacacional con servicios de hostelería en la renta
Como hemos apuntado, estos alquileres turísticos se consideran una actividad económica.
Al incluirlos en la declaración de la renta podrás restar los gastos necesarios para poder desarollar la actividad. Esto incluye desde impuestos como el IBI, la comunidad de vecinos o la tasa de basura, hasta los gastos en los que incurras de limpieza y similares.
Al final, la declaración de la renta será similar a la de un autónomo.
El alquiler vacacional sin servicios de hostelería en la renta
Dado que los alquileres vacaciones no son nunca a tiempo completo, al incluir el alquiler turístico en la renta debes diferenciar entre dos periodos:
El que la vivienda ha permanecido alquilada, en el que tributarás por el arrendamiento.
En el que la vivienda está vacía, para los que tributará como una imputación de renta inmobiliaria.
Los ingresos que incluyas por el alquiler deberás consignarlos como rendimiento de capital inmobiliario.
Al hacerlo podrás restar los gastos para poder alquilar la casa, igual que con los ingresos del alquiler en la renta. Estos gastos incluyen:
- IBI y resto de impuestos.
- Intereses de la hipoteca.
- Seguros de hogar y de protección del alquiler.
- Gastos de comunidad.
- Amortización del inmueble.
- Gastos de suministros, dado que no los paga el turista.
Eso sí, estos gastos sólo se podrán desgravar de forma proporcional al tiempo que la casa haya estado alquilada. El resto no podrá sumarse a los gastos deducibles al alquiler turístico.
El alquiler por parte de una empresa o una gestora
Si alquilas o cedes la casa a una empresa también tendrás que pagar en el IRPF. En este caso los ingresos seguirán siendo rendimientos de capital mobiliario.
Como en el caso anterior, podrás restar los gastos para poner la casa en alquiler.
Imagen – iagoarchangel en Flickr y unsplash
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