Dos hipotecas en el IRPF

¿Que ocurre cuando cambiamos de vivienda durante el año fiscal? ¿Podemos deducir por dos hipotecas en el IRPF? Hacienda prevé este tipo de situaciones en la declaración de la renta en la que existen diferentes hipotecas para un mismo ejercicio fiscal. Os explicamos como actuar.

A raíz de una cuestión planteada por Juan Diego, uno de nuestors usuarios, decidimos abordar la cuestión sobre como incluir dos hipotecas en el IRPF, algo que puede ocurrir cuando se cambia de vivienda habitual durante un ejercicio fiscal de forma que se ha estado pagando por dos viviendas, siendo ambas las habituales.

Lo primero que conviene aclarar es que, en términos generales la fiscalidad de la vivienda habituano permite deducir por dos hipotecas al mismo tiempo. Es decir, si por un casual contamos con dos préstamos hipotecarios simultáneos sólo podremos desgravar por uno, que además deberá ser el referido a la vivienda habitual. El ejemplo más característico es el de una persona que ha comprado una nueva residencia que será la habitual pero mantiene la antigua, sobre la que sigue pagando la hipoteca hasta que consiga venderla. En este caso sólo podrá desgravar al mismo tiempo por una de las hipotecas, que debe ser la que corresponda a su vivienda habitual.

Lo que sí nos permite la Ley de IRPF es deducir por las cantidades invertidas en adquisición de la anterior vivienda siempre que el contribuyente no se lucre mediante las deducciones. En concreto, esta es la redacción del texto al respecto:

“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.

Lo que Hacienda viene a decirnos es que no se podrá desgravar hasta que no se hayan invertido en la segunda vivienda, que también debe ser la habitual, las cantidades que sirvieron de base para deducir por la primera. Traducido a efectos prácticos, podremos deducir por ambas hipotecas durante un mimo ejercicio de forma proporcional al tiempo que hayamos permanecido en la vivienda. Es decir, que si la primera casa ha sido nuestra vivienda habitual hasta julio y la segunda desde agosto, se podrá deducir la hipoteca de la primera hasta julio y la segunda desde agosto, teniendo en cuenta el límite establecido anteriormente por el cual la inversión en la segunda casa debe superar las bases que sirvieron de deducción en la primera.

Compra de vivienda a partir del 2013

Los cambios normativos que han ido restando valor a la deducción por la compra de vivienda efectan también a este tipo de casos. Y es que ahora mismo sólo las viviendas que se compraron antes del 1 de enero de 2013 desgravan. Quienes hayan adquirido su casa en 2014, 2015, 2016 y de ahí en adelante no podrán deducir por su compra.

Esto simplifica mucho el proceso, ya que si te cambiaste de casa en 2015 sólo podrás podrás incluir tu anterior hipoteca en la renta 2016. Eso sí, al hacerlo asegúrate de que cumple con los preceptos de la vivienda habitual.

Este mismo sistema puede aplicarse en la caso de la deducción por alquiler cuanto se cambia de piso o se pasa de un alquiler a la compra de vivienda. La diferencia en este caso es que el cambio en los alquileres se aplicó en 2015 y no en 2013. Es decir, que los alquieres no desgravan si son posteriores al 1 de enero de 2015. Esta es una de las novedades de la renta 2015, pero no la única.

Exención para los beneficios

Aunque no se pueda deducir por cambiar de casa al hacer la renta sí que puedes evitar pagar impuestos por la venta de tu primera vivienda.

La legislación prevee una exención por reinversión en vivienda habitual. Esta figura te permitirá no tener que tributar por los beneficios que obtengas al vender tu vivienda habitual si utilizas el dinero para comprar una nueva. El ahorro concreto dependerá de los beneficios según la siguiente escala.

Si obtienes menos de 6.000 euros pagarás un 19,5% en la rena 2015 y un 19% en la renta 2016.
Por el dinero que obtengas entre entre 6.000 y 50.000 euros pagarás un 21,5% en la renta 2015 y un 21% en la renta 2016.
Por las ganancias que superen los 50.000 euros pagarás un 23,5% en la renta 2015 y un 23% en la renta 2016.

Para poder disfrutar de estos beneficios la reinversión debe ser de vivienda habitual a vivienda habitual, no vale que vendas tu segunda residencia. Además, debes comprar tu nueva casa en un plazo de dos años antes o despue? de la venta de la anterior vivienda. En caso contrario tendrás que pagar impuestos con sus correspondientes intereses de demora.

Dos hipotecas para dos casas

Como has visto, los casos en los que tendrás dos hipotecas deducibles en la declaración de IRPF son aislados, pero no el de quienes tienen dos hipotecas. España ha sido un país ávido de invertir en ladrillo y hoy en día son muchos los que cuentan con dos viviendas y ambas con hipoteca. ¿Qué ocurre con ellas en la declaración de la renta?

Básicamente que sólo se podrá desgravar por la vivienda habitual. El piso de la playa, la casa que compraste para las vacaciones o cualquier otra que no sea tu residencia habitual tribuitará en la renta, pero no podrás desgravar. Al contrario, tendrás que pagar lo que se conoce como una imputación de renta.

Para Hacienda el mero hecho de tener un piso, por más que esté vacío ya genera la posibilidad de recibir un ingreso que la AEAT calcula que es como poco del 1% de su valor. Si el contribuyente aprovecha esta oportunidad o no es cuestión suya, pero lo que la Agencia Tributaria tiene claro es que cobrará por ese dinero en la declaración de IRPF.

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