La extensión del condominio es una herramienta para traspasar la propiedad de una vivienda que se comparte con otra persona.
Esta solución suele utilizarse en divorcios, separaciones o herencias porque permite dividir una comunidad de bienes de forma sencilla. A efectos prácticos, se usa para vender la parte de una vivienda a otra persona y pagar menos impuestos.
Y es que, la principal ventaja de la extinción de condominio son los impuestos y gastos que soporta frente a la fiscalidad de la compra-venta de vivienda. ¿Qué gastos e impuestos se pagan en una extinción de condominio? ¿Es necesario declarar la extinción de condominio en el IRPF? ¿Cuánto dinero hay que pagar como mínimo por la otra parte de la vivienda para no tener problemas con Hacienda? Eso es lo que vamos a ver en las próximas líneas.
Impuestos por la extinción de condominio: AJD vs ITP
La venta de una vivienda de segunda mano se considera una transmisión patrimonial onerosa que está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga en lugar del IVA en este tipo de operaciones.
Este ITP depende de cada comunidad autónoma y ronda entre el 6% y el 11%.
Sin embargo, una extinción de condominio no tiene consideración de transmisión patrimonial a efectos fiscales. Cuando se trata de bienes proindivisos que no pueden dividirse, como una casa, se entiende que simplemente es una adjudicación hacia uno de los titulares, que deberá compensar al resto.
La traducción práctica es que la extinción de condominio tributa solo por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de cada comunidad y que suele situarse entre el 0,5% y el 1%. En otras palabras, un enorme ahorro fiscal.
La plusvalía municipal en una extinción de condominio
¿Hay que pagar Plusvalía Municipal en una extinción de condominio? No, la extinción de condominio está exenta de tributar en el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal.
La razón es que esta operación no se considera una transmisión patrimonial y, por lo tanto, no se produce el hecho imponible que graba la plusvalía municipal. Y es que este tributo se aplica al transmitirse la titularidad de la vivienda en ventas, donaciones y herencias, pero en una extinción de condominio no hay transmisión, sino adjudicación de bienes.
¿Hay que tributar por la extinción de condominio en la renta?
La extinción de condominio en el IRPF es ligeramente más compleja en la teoría, pero bastante simple en la práctica.
Lo que nos dice la teoría es que una extinción de condominio no genera un incremento o disminución patrimonial en renta, pero sí que se produce una variación por exceso de adjudicación al tratarse de un único bien. Y esa variación sí que debe tributar.
Para que lo entiendas mejor, la extinción de condominio tributa de forma similar a la venta de la vivienda. A efectos prácticos hay que pagar como ganancia patrimonial por la diferencia entre el precio de compra y el precio de adjudicación.
A modo de ejemplo, imagina que compraste una casa por 150.000 euros a medias con tu pareja. Al separaros lleváis a cabo una extinción de condominio y valoráis la vivienda en 200.000 euros. Esto quiere decir que compraste por 75.000 euros y has vendido por 100.000 , con lo que obtienes una ganancia de 25.000 euros que tributará en el IRPF según los tipos del ahorro, que van desde el 19% hasta el 27%.
Por su parte, la persona que se queda la casa (el adjudicatario), tendrá una vivienda con dos precios de adquisición diferentes. El primer será el original y el segundo el de la extinción de condominio.
¿Cuál es el valor mínimo de una vivienda?
El valor de la vivienda en una extinción de condominio será el que establezcan los propietarios como compensación.
Sin embargo, sí que existe un mínimo por el que habrá que valorar la casa. Ese valor fiscal de la vivienda será el valor de referencia del catastro. Valorar la vivienda por debajo de esa cantidad puede implicar problemas con Hacienda.
Otros gastos de la extinción de condominio
Más allá de los impuestos, la extinción de condominio implica una serie de gastos como los gastos de notaría y de registro, para inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de titularidad, así como posibles gastos de gestoría.
A estos se añaden los gastos de tasación de vivienda, algo habitual.
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