La exención por reinversión en vivienda habitual es una herramienta para pagar menos impuestos de forma legal que tiene su propia normativa y condiciones que hay que cumplir, primero para poder aplicarla y después para poder mantenerla.
¿En qué casos se pierde la exención por reinversión en vivienda habitual? Cuando no se cumplen las condiciones de esta ventaja fiscal que tiene dos requisitos básicos:
- Solo se aplica sobre la vivienda habitual. Tanto la casa que se compra como la que se venden debe ser la vivienda habitual del contribuyente. No cumplir este requisito es el principal motivo para perder la exención, como veremos más adelante. Y es que, el concepto de vivienda habitual para Hacienda es bastante restrictivo.
- Hay un plazo de dos años para comprar la vivienda. Podrás aplicar la exención siempre que compres tu nueva vivienda habitual en un plazo de dos años antes o después de la venta de la casa sobre la que aplicas la exención.
Con esto mente ¿Cuándo se pierde la exención por reinversión en vivienda habitual? Estos son algunos de los supuestos más habituales.
Alquilas la vivienda que has comprado antes de tres años
El concepto de vivienda habitual para Hacienda implica que debes residir en la casa “durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Existen algunas excepciones para romper ese periodo de tres años, como por ejemplo el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que exijan el cambio de domicilio como el matrimonio, separación, motivos laborales, una discapacidad que no tenía anteriormente o del nuevo cónyuge…
Si abandonas la casa antes de esos tres años, perderás el derecho a la exención y tendrás que tributar por la venta de la vivienda.
Además, durante ese plazo tampoco podrás alquilar la vivienda. Ni siquiera por periodos cortos o un mes año. La exención por reinversión en vivienda habitual se puede perder si la alquilas, aunque solo sea un mes.
Así se desprende de una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT), que respondió a esta duda por parte de un contribuyente. Según el organismo, basta con alquilar la casa un mes para que deje de considerase la vivienda habitual, incluso si coincide con tu mes de vacaciones.
Invertir en una promoción que no se completa
¿Puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en una casa en construcción o de autopromoción? La respuesta es afirmativa, pero en ese caso es importante asegurarse que se respetará el plazo de dos años para la reinversión. Si la obra se alarga más de ese plazo es muy posible que se pierda el derecho a la exención por reinversión en vivienda.
No reinviertes todo el dinero
La exención por reinversión aplica solo al dinero que uses para comprar la nueva vivienda habitual, hipoteca incluida. La Sentencia 1239/2020, del 1 de octubre del Tribunal Supremo permite precisamente que se tenga en cuenta las cantidades de la hipoteca como importe reinvertido.
¿Qué pasa si la casa nueva cuesta menos que la antigua? En esos supuestos, la parte que no hayas reinvertido en la vivienda sí que tributará en el IRPF como una ganancia patrimonial. Es decir, que pagarás impuestos por la parte proporcional que reinviertas.
Reinviertes parte del dinero en hacer obras
El dinero destinado a las reformas de la casa que has comprado solo se podrá considerar como reinversión si las obras se hacen para consolidar o reconstruir la estructura de la vivienda. Esto deja fuera la mayoría de reformas, que normalmente tienen un fin estético.
¿Qué pasa si pierdes el derecho a la exención por reinversión? En ese caso habría que hacer una declaración sustitutiva del ejercicio donde se aplicó la exención y pagar los impuestos correspondientes por la venta de la casa.
De forma muy resumida, la venta de la vivienda se considera una ganancia patrimonial que se calcula por la diferencia entre el precio de compra más los impuestos que se pagaron y el precio de venta de la casa.
¿Algo que añadir? ¡No te cortes!