Una de las ventajas de la extinción de condominio es el ahorro fiscal que supone frente a otras alternativas como la venta de la vivienda o del bien que sea a la otra parte.
La extinción del condominio sirve para transmitir una cosa en común a otra persona cuando se trata de proindivisos. Es decir, cuando hay varios copropietarios de un bien que normalmente no se puede dividir, como por ejemplo una vivienda.
Gracias a la extinción de condominio se puede traspasar la propiedad de una casa común a otra persona sin necesidad de sellar una compraventa. La ventaja es que la fiscalidad de la extinción del condominio es menor gravosa que la fiscalidad de la compra-venta de viviendas.
La principal característica es que la extinción del condominio no tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, sino que lo hace en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
¿Y en el IRPF? Solo habrá que tributar por el exceso de adjudicación, que no es más que la ganancia patrimonial que hayas obtenido. Esta ganancia se mide por la diferencia entre el precio de compra y de venta o transmisión en este caso. Es decir, si compraste la casa por 100.000 euros y tienes un 50% de la propiedad, pagarás por todo lo que recibas y que supere los 50.0000 euros.
La extinción de condominio y las hipotecas
La extinción de condominio es habitual en casos de divorcio, aunque también de herencias. En un divorcio puede suponer una alivio a la fiscalidad del divorcio por el ahorro que supone.
En estos casos, lo habitual suele ser realizar la extinción de condominio junto con la novación de la hipoteca para que pase a ser solo de la persona que se queda con la casa. Es decir, cambiar la titularidad del préstamo mediante una novación.
El IAJD de las hipotecas en la extinción de condominio
La novación de una hipoteca tiene también aparejado el pago de impuestos y más concretamente el IAJD.
¿Qué ocurre en este caso con el AJD de la novación? ¿Hay que pagar el AJD de la hipoteca en la extinción de condominio? Dos recientes consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos (DGT) tienen la respuesta, que depende del papel del banco en toda la operación.
Vamos a verlo
Novación o Subrogación sin comparecencia del banco
En la consulta vinculante V0027-23 se plantea el caso de una novación hipotecaria que libera al codeudor de la deuda a través de la extinción de condominio y como pago, el adjudicatario (quien recibe la mitad de la casa), se subroga al préstamo que correspondía a la otra parte.
Para que lo entiendas mejor, se trata de una vivienda a medias en la que el condominio se extingue al poner la hipoteca a nombre de una sola persona.
Esta operación se realizó sin que el banco acudiese a la firma, lo que para la DGT es razón suficiente para eximir del pago del AJD.
Novación o Subrogación con comparecencia del banco
La consulta vinculante V0051-23 plantea una cuestión similar, pero con la comparecencia del banco para novar el préstamo.
En este caso la DGT falla en sentido contrario. Es decir, al personarse el banco el pago del AJD se hace necesario.
En resumen, que en una subrogación o novación de la hipoteca por extinción de condominio habrá que hacer frente al AJD si el banco comparece y no habrá que hacerlo si no lo hace.
Lo que no cambia en ningún caso es la base imponible del AJD en estas operaciones, que será la responsabilidad hipotecaria de la que el codeudor queda liberado. Es decir, la cantidad de la hipoteca que dejará de pagar.
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