Precio del suelo se dispara en Santiago y duplica su valor en ocho años

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En los últimos ocho años, el metro cuadrado de los sitios disponibles en trece comunas del centro de la Región Metropolitana, pasó de 9,7 UF/m2 a 16,5 UF/m2, un alza equivalente a 70%.

Vitacura presenta el mayor ritmo anual de crecimiento de los precios con un 12,8% entre 2013 y 2016.

Un estudio que midió la evolución del precio de los terrenos, desarrollado por la firma de servicios inmobiliarios Arenas & Cayo, arrojó que cinco zonas vieron más que duplicado este ítem.

Quinta Normal fue la que más creció con un alza de 127%, fruto de la llegada del Metro, que mejoró su conectividad, y desarrollos urbanos como el parque Renato Poblete junto al río Mapocho. En este caso el precio por metro cuadrado pasó de UF 4,6 UF en 2008 a UF 10,09 en 2016. Entre 2013 y el presente ejercicio, el ritmo del alza fue de 0,5% promedio anual.

Según reporta el Diario Financiero, en segunda lugar se ubicó La Reina donde el incremento fue de 120%, llegando a UF 11,44 por m2. Luego está Recoleta con 110% (a UF 11,34); San Miguel con 109% (a UF 12,03); y Estación Central con 103% (UF 12).

El gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo, explica que el valor del suelo sube por dos factores: uno que podría catalogarse como natural, pero además por la escasez que tiene mayor influencia en zonas específicas, como Providencia, Las Condes o Vitacura, dependiendo de las perspectivas de desarrollo que tenga la comuna.

Además, del grupo de comunas analizadas, La Florida aumentó su valor en 89%, seguido por Santiago Centro (87%) y Ñuñoa (85%).

COMUNAS MÁS CARAS

El valor más alto registrado en la medición está en Providencia, con 35,97 UF/m2, que se explica fundamentalmente por la saturación de esa zona que deja pocas oportunidades para levantar edificios.

Le siguen Vitacura, con 35,23 UF/m2; Santiago, con 19,13 UF/m2; Ñuñoa, con 17,34 UF/m2, Macul, con 15,08 UF/m2, y Las Condes, con 13,24 UF/m2.

De todos modos, esta última comuna evidencia una baja comparado con años anteriores, lo que responde a fenómenos puntuales no extrapolables en el tiempo, dijeron en la consultora.

LOS PRECIOS

A nivel general, el período 2008-2012 mostró un alza anual de 3% como promedio, que bajó luego a 2,1% entre 2013 y 2016, lo que se explica por la desaceleración, pero también porque varias comunas restringieron sus planes reguladores (ver entrevista).

Consultado sobre si este menor ritmo implica el fin del boom, Cayo señala que de todo el rubro construcción, solo el inmobiliario atravesó por uno, marcado por el beneficio del IVA, pero ahora debería alinearse con el resto de las ramas de la industria, como la enfocada en obras a terceros -por ejemplo para levantar edificios corporativos-, que está con bajo o nulo movimiento.

Para cualquier proyecto de altura, ya sea habitacional o de oficinas, el terreno debería tener una incidencia de entre 18% a 20% en el costo global del desarrollo.

“Esto es preocupante pensando en lo que viene para la economía del segundo semestre de este año y para 2017”, dice.

LO QUE SUCEDE CON LOS EDIFICIOS

La poca disponibilidad de terrenos ha sido una de las explicaciones recurrentes para el alza de precios en la venta de departamentos, que también se ha visto con fuerza en los últimos años.

Según Cayo, se estima que para cualquier proyecto de altura, ya sea habitacional o de oficinas, el terreno debería tener una incidencia de entre 18% a 20% en el costo global del desarrollo. El efecto en el valor final dependerá de las unidades vendibles y las dimensiones que tengan.

Así, agrega, hay sectores donde en el producto final puede explicar entre 6% y 8% del precio a público.

Aunque hay iniciativas boutique, por ejemplo en comunas como Vitacura, donde el terreno puede explicar un tercio del costo de construcción, esto porque están enfocados a segmentos altos donde tienen de alguna manera garantizada la comercialización.