L'euríbor no troba límit: com salvar la hipoteca de la pujada dels tipus d'interès?

Les hipoteques amb carència i el swap hipotecari per als nous contractants, la novació i, en menor mesura, la subrogació per als ja hipotecats en poden ser alguns. Per als hipotecats, la millor via per salvar l'obstacle de la pujada dels tipus d'interès és la novació.

"Negociar amb la mateixa entitat bancària una renegociació de les condicions de la hipoteca es pot considerar com un exercici òptim de cara a facilitar un estalvi clau davant la pujada de l'euríbor", assenyala el director de Desenvolupament de Negoci d'Hipoo, Juan Pedro Zamora. Per exemple, es pot negociar amb el banc una rebaixa d'interès, optant per la contractació d'una vinculació (assegurança de vida, pla de pensions) amb l'entitat", afegeixen.

Per a la resta, un altre dels punts que fixa són les hipoteques amb període de carència. "Aquest tipus de producte hipotecari és un afegit que es pot negociar amb l'entitat bancària que estableix que es pot produir una pausa en el pagament mensual de les quotes, generalment entre 12 i 24 mesos". Aquesta mancança es pot negociar unint capital i interessos o només capital. "Les hipoteques amb període de carència poden arribar a ser molt útils si es tria de forma correcta el moment en què aplicar aquesta pausa de pagament de quotes. Per exemple, si es tria un presumible punt àlgid de l'euríbor, es poden resoldre, amb això, unes quotes elevades a causa de la previsió realitzada", afirma.

D'altra banda, hi ha l'assegurança per cobrir possibles pujades de tipus a partir d'un nivell determinat. "La possibilitat de contractar un swap hipotecari, malgrat ser un producte de risc, ens pot servir per salvaguardar, en certa manera, les pujades de l'euríbor", encara que la recomanació és acudir a un expert "a causa de la complexitat del producte i les possibles conseqüències de negociar-ho de forma errònia".

Com expliquen a la plataforma d'intermediació hipotecària, el funcionament del swap hipotecari és el següent: en cas que els tipus d'interès pugessin per sobre d'un nivell determinat, per exemple, un 3%, no es pagaria més quota hipotecària a causa del alça dels interessos, sinó que a canvi es pagaria aquesta prima d'assegurança. "Aquesta prima és una vinculació equivalent a una assegurança de llar o una assegurança de vida i pot ser de gran ajuda en el cas que l'euríbor pugés de manera desmesurada com va fer fa aproximadament fa 15 anys, quan va arribar a sobrepassar el 5%" .

Totes dues possibilitats, swap hipotecari i hipoteques amb carència, recalca Zamora, són opcions a estudiar i negociar abans de la firma, durant el procés de negociació previ.

LES HIPOTEQUES VARIABLES, CADA VEGADA MÉS CARES... I LES FIXES TAMBÉ

A l'agost, l'euríbor va tancar l'1,249%. Fins on pot pujar? És difícil preveure-ho, però des de HelpMyCash consideren que estarà al voltant del 2,5% quan s'acabi l'any. "De fet, no seria desgavellat que fregués el 3%", afirma Olivia Feldman, cofundadora del comparador financer. Tot dependrà de com evolucioni l'economia europea i de quant siguin les pujades de tipus per part del Banc Central Europeu (BCE).

Des d'Asufin apunten que l'euríbor seguirà dinamitant totes les projeccions i se situarà, a final d'any, al 2,2%, cosa que significa que les revisions anuals per determinar el cost de les quotes encareixen els préstecs de les famílies en 130 euros al mes i més de 1.500 euros a l'any. Si segueix aquesta tendència, és possible que el 2023 ja arribem als 3 punts percentuals. Això es tradueix en encariments d'hipoteca que ja podrien superar els 2.000 euros, prenent com a referència un préstec de 100.000 euros a 25 anys.

Per part seva, els consumidors que tinguin una hipoteca fixa estan salvats, ja que el seu interès no s'incrementarà. El problema el tenen els que pretenguin signar-ne una de nova, perquè ara són més cares. Abans de la pujada de tipus, l'interès mitjà de les hipoteques fixes era del 2,4%. Ara és del 2,5%. Resulta més impactant si ampliem el termini: l'interès mitjà d'aquests préstecs era de l'1,5% al ​​febrer, fins i tot es podien aconseguir fixes a l'1% aleshores.

"Aquests canvis ja es traslladen a l'àmbit de les hipoteques fixes, amb una oferta en desaparició en molts casos, ja que els bancs es mostren molt prudents a l'hora de concedir el canvi d'hipoteca variable a fixa", destaca l'associació de consumidors.

Aleshores, tenint en compte que l'euríbor està pujant, però que l'interès de les fixes també augmenta, si volem contractar una hipoteca ara, millor una fixa o una variable? "Ara mateix, el millor és contractar-ne una fixa, sobretot perquè encara es poden signar amb un interès per sota del 3% si es té un bon perfil". "En un escenari en què una persona estigui valorant contractar una hipoteca variable perquè una hipoteca fixa al 2,5% li sembla cara, ha d'entendre que: si l'euríbor manté la mitjana del setembre de l'1,88%, amb un diferencial del 0,8%, la hipoteca variable, que es quedaria en 2,68% (la suma de l'euríbor més el diferencial), ja li sortiria més cara que la fixa", diu Feldman.

Contractar una variable ara implica assumir molt de risc per la incertesa que impera al mercat. Però com tampoc sabem si finalment Europa entrarà en recessió, cosa que podria provocar que l'euríbor canviés la seva tendència i baixés l'any que ve, tampoc convé signar una fixa amb un interès desorbitat. Una opció, explica Feldman, és contractar una hipoteca mixta, sobretot en aquells casos en què el client no pugui obtenir una bona oferta a tipus fix. Amb una mixta, durant els primers anys es pagaria un tipus fix i esquivaria l'euríbor (és recomanable lluitar perquè el termini inicial duri almenys deu anys).

Això sí, si l'euríbor segueix pujant, també pujaran els preus de comercialització de les hipoteques fixes i mixtes, per la qual cosa els que vulguin contractar-ne una s'han d'afanyar. L'efecte sobre el mercat hipotecari no s'acaba aquí. Si les hipoteques ara són més cares i els espanyols necessiten més diners per pagar-les, els bancs es posaran més exigents a l'hora de concedir-les, avisen des del comparador.

Tenint en compte que necessitarem més diners per pagar els crèdits i que, a més, el fantasma de la recessió amenaça Europa, els experts de HelpMyCash recomanen crear un fons d'emergència al més aviat possible per fer front a les obligacions financeres del dia a dia. "Convé estalviar almenys els diners equivalents a sis mesos de despeses fixes", suggereixen.

A més, Asufin adverteix que, en aquest escenari, també cal parar molta cura a la venda combinada de productes aliens al préstec, amb l'objectiu d'ajustar el preu a la baixa. "El preu final de la hipoteca contractada, en termes TAE, amb aquests productes (assegurances, plans de pensions, etc.) sol resultar més elevat que si prescindim de la bonificació aplicada al tipus d'interès i acudim al mercat a la recerca de millors opcions".