Colonial torna a la Champions: d'immobiliària 'supervivent' de la bombolla a SOCIMI de l'IBEX 35

Aquest dilluns Colonial torna a l’IBEX després d'abandonar-la l'abril de 2008. La immobiliària catalana arriba com a quarta companyia més petita del selectiu espanyol en superar Técnicas Reunidas, Indra i Viscofan en capitalització. Avui la companyia que presideix Juan José Brugera val al parquet 2.956 milions d'euros encara que el seu valor borsari el 2006 va arribar a 8.200 milions d'euros, una bona mostra de la caiguda de la construcció a Espanya.

No obstant això, la recuperació econòmica també està arribant a l'habitatge que veu com s'accelera la compravenda, especialment la de les llars de segona mà, i s'incrementen els preus després d'anys de paràlisi. El 2016 es va tancar amb 404.421 operacions al sector, un 14% més que un any abans, però encara la meitat del que es movia el 2007, mentre que els preus van mostrar una rebaixa del 30% respecte als anys del 'boom' immobiliari. Aquest any, la marxa continua ferm amb el millor març dels últims sis anys pel que fa a operacions i abril apuntala els preus un 14% interanual.

Aquesta evolució de la compravenda d'habitatge també està acompanyant la rendibilitat que mostren els lloguers. Segons les dades del Banc d'Espanya, durant el primer trimestre, la rendibilitat dels lloguers va ser del 4,3%, només superat pel retorn del 9,5% de la venda d'habitatge i del 20% de la renda variable espanyola. El portal immobiliari Idealista apunta que la major rendibilitat del lloguer es dóna al sector dels locals comercials que va arribar al 8,3% durant el primer trimestre de l'any, mentre que el lloguer d'oficines va suposar un retorn del 7,5%.

La companyia s'ha especialitzat durant els últims anys en aquest nínxol de mercat, el de les oficines de negocis a Madrid, Barcelona i París, i per això el seu consell d'administració ha proposat que el proper 29 de juny la junta d'accionistes aprovi la conversió d'immobiliària tradicional a SOCIMI. El canvi suposa acollir-se als bondats fiscals d'aquest tipus de societats, que només tributen pels dividends i el 80% dels beneficis s'ha de dedicar a aquesta fi.

Colonial vol seguir l'exemple de la gran SOCIMI espanyola Merlin Properties i el creixement que estan tenint altres com Hispania, Axiare o Lar. Enguany, el millor comportament borsari el protagonitza Hispania, la SOCIMI participada per George Soros, que es revalora un 29%, seguit de Colonial que creix a un ritme del 17% lluny del 10% en què es mouen la resta de competidores.

Els analistes que segueixen la companyia catalana aposten la meitat per comprar, mentre que un 25% prefereixen mantenir i un altre 25% recomanen vendre les accions de Colonial, segons les dades que recull FactSet. A més, el preu objectiu de l'acció el situen als 7,91 euros per acció i ara cotitza a 7,53 euros, fet que apunta que els analistes consideren que els títols estan molt ajustats a preu amb una evolució menor del 5%.

"Les socimis es mouen en marges ajustats de beneficis, perquè encara hi ha molta oferta, sobretot, al subsector del lloguer d'oficines i això llasta aquestes companyies. Possiblement, el temps més oportú per invertir en les socimis va ser fa dos o tres anys i ara poc a poc s'estan consolidant. El 2017, no esperem cap gran novetat i el sector de l'habitatge es mourà amb augments de rendibilitats del 2% o 3%, com el 2016 ", comenta José Lizán, gestor de Quadriga.

UN 80% DE CAIGUDA DURANT ELS ÚLTIMS DEU ANYS

No obstant això, Colonial no sempre ha estat una companyia estable, allunyada dels vicis i la grandiloqüència dels anys de la bombolla de la construcció. Com tantes altres companyies que s'han quedat pel camí com Martinsa-Fadesa, Nozar o Astroc, Colonial va patir una OPA d'Inmocaral el 2006 finançada gràcies als bancs, que el va portar a prendre el control del 15% de la constructora FCC.

L'esclat del 'boom' de la construcció va comportar importants caigudes dels seus ingressos i una reestructuració del seu deute que va fer que alguns fons com Coral Partners, Eurohypo o el Royal Bank of Scotland passessin a formar part del seu accionariat. La crisi va tornar Colonial als seus orígens i va centrar la companyia en el negoci patrimonialista del lloguer.

En borsa, les accions de la companyia mostren encara una caiguda del 80% del seu valor durant els últims deu anys, tot i que junts amb Realia és una de les poques grans immobiliàries 'supervivents' d'aquells anys d'obres majestuoses finançades totes a cop de crèdit. És cert que encara cotitzen empreses com Reyal Urbis, Montebalito o Urbas, però són encara un reflex del que van ser.

A l'actualitat, els bancs creditors han perdut pes en el seu accionariat i el màxim accionista n’és el mexicà Carlos Fernández amb el 12,4%, expropietari del grup cerveser Modelo, que controla marques conegudes com Coronita, Modelo o Pacífico. El segon màxim accionista n’és el fons Qatar Investment que controla el 10,6%, mentre que altres accionistes de referència són els colombians Grupo Santo Domingo, a través del fons Aguila Ltd radicat a Bermuda o el fons italià Consilium.

Colonial, al seu torn, ha pres posicions en el capital d'Axiare en un 15,5%, cosa que des de la SOCIMI que presideix Luis López d'Herrera-Oria no va ser de bon gust i va denunciar davant la Comissió Nacional del Mercat de Valors (CNMV) que la companyia catalana era "un directe competidor" i, a més, l'operació s'havia dut a terme sense coneixement previ del consell d'administració.

A més, Axiare va realitzar una ampliació de capital sense dret preferent de subscripció, poc després de l'entrada de Colonial en el seu accionariat, amb l'objectiu de diluir les accions del grup de Brugera, al qual Colonial va respondre amb una inversió de 18 milions d'euros en Axiare. A partir del 29 de juny, les espases continuen en alt i Colonial es convertirà, per llei, en SOCIMI i en "direct competidor" d’Axiare.