Les llums i les ombres de l'ampliació de Colonial per donar entrada a Criteria

Els experts de Renta 4 comenten que "a priori, l'operació és positiva" per diverses raons. En primer lloc, l'ampliació es realitza amb "una prima de l'11% sobre el preu de tancament el 16 de maig de 2024 (a prop del +20% sobre el preu mitjà de les darreres dues setmanes), i molt en línia amb el nostre preu objectiu de 7 euros per acció".

A més, permet una reducció de la ràtio EPRA LTV (superfícies desocupades multiplicades per la renda de mercat / superfícies en explotació a renda de mercat) fins al 42,7% des del 47,3%, cosa que "li atorga més flexibilitat financera".

També indiquen que "demostra l'interès pel negoci de la companyia per part d'un dels accionistes de referència (recordem que Criteria va aflorar el març passat una posició del 3,09% al capital de Colonial)".

FACTORS NEGATIUS

Com a factors negatius, destaquen que "l'operació es realitza amb un descompte" enfront de la ràtio EPRA NTA del 28%, que al tancament del 2023 era de 9,95 euros per acció, "mentre que Criteria aportaria els actius d'InmoCaixa a valor de mercat”.

En aquest sentit, calculen que "l'ampliació tindria un impacte dilutiu d'aproximadament un 4%" sobre el valor net dels actius (NAV) de Colonial, "des dels 9,95 euros als 9,55 euros per acció". També consideren que "els actius que Criteria aporta a la cartera de Colonial, a més d'aportar-se a valor de mercat, són en general de menor qualitat que el conjunt de la cartera de Colonial"

Criteria aportarà actius residencials a Madrid, Màlaga i Saragossa valorats en 163 milions d'euros, i actius d'oficines a Madrid CBD, Méndez Álvaro (reformat) i 22@ a Barcelona.

LA VALORACIÓ DE SABADELL

Per als experts de Banc Sabadell, l'operació implica que Criteria finança l'operació mitjançant aportació d'efectiu en un 56% i immobles a reformar, en un 44%.

"En positiu, destaquem la rebaixa de l'endeutament de Colonial, encara que en negatiu l'operació inclou actius a reformar valorats a igualtat de mercat respecte a la cartera supre-prime de Colonial, cosa que li resta atractiva", argumenten.

BANKINTER: "BONES NOTÍCIES"

Segons els experts de Bankinter, l'operació suposa "bones notícies" per a Colonial, tot i que també destaquen que "el preu d'emissió (7,1 euros per acció) implica un descompte proper al 30% sobre el NAV (9,95 euros/acció") i tindrà, per tant, impacte dilutiu del 4% en valoració d'actius (fins als 9,55 euros/acció)”.

Tot i això, afegeixen que el preu de 7,1 euros "implica una prima del 15% sobre la seva cotització abans de conèixer la notícia".

També valoren que "l'operació permetrà a Colonial reduir la ràtio de palanquejament LTV" en un 4% i "finançar nous projectes", així com "aprofitar possibles oportunitats de compra".

La conclusió és que "aquesta operació valida la nostra tesi d'inversió i preu objectiu (7,2 euros/acció), millorant, a més, el perfil de deute de la companyia".

BARCLAYS: "SENSE VALOR A MITJÀ TERMINI"

Els analistes de Barclays destaquen que "l'ampliació de capital de 622 milions d'euros consisteix en l'aportació en espècie de 272 milions d'euros en vuit actius per part de CriteriaCaixa, a més de 350 milions d'euros en efectiu".

A més, afirmen que "si bé entenem el fonament de la transacció a curt termini (cal abordar el 47,3% en la ràtio EPRA LTV), no veiem un fonament positiu a mitjà termini".