La CNMC multa Idealista i altres empreses per fixar comissions en la intermediació

La Comissió Nacional dels Mercats i la Competència (CNMC) ha sancionat amb 1,25 milions Anaconda, Idealista, Immovilla, Look&Find, MLS, Remax i Witei per haver dut a terme una sèrie d'acords per fixar preus i intercanviar informació al mercat de la intermediació immobiliària.

Aquestes pràctiques constitueixen una infracció única i continuada dels articles 1 de la Llei 15/2007, del 3 de juliol, de Defensa de la Competència i 101 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea, constitutiva de càrtel, com explica la CNMC en un comunicat.

El novembre de 2019, la CNMC va dur a terme diverses inspeccions a la seu de diverses empreses i associacions del sector de la intermediació immobiliària. Posteriorment, el febrer del 2020, la CNMC va iniciar un expedient contra les empreses ara sancionades. Les empreses utilitzaven un sistema conegut com a MLS (Multiple Listing System). Aquest sistema de col·laboració, importat dels EUA, funciona mitjançant una base de dades que permet a les immobiliàries usuàries compartir immobles captats en règim d'exclusiva compartida.

Quan una immobiliària usuària del MLS capta un immoble (venda/lloguer) pot incloure'l al sistema, cosa que permet a la resta d'usuaris realitzar la venda. En aquest cas, l'oficina captadora i l'oficina venedora comparteixen la comissió pactada pel servei global d'intermediació ofert.

El 2002, les empreses Remax i Look&Find van promoure el projecte al nostre país. Habitania, posteriorment adquirida per Idealista (Idealista Tools), es va encarregar del desenvolupament tecnològic. L'any 2012, Inmovilla i Habitania van adaptar els seus sistemes perquè tots dos fossin compatibles amb el sistema. El 2017, l'empresa Anaconda, constituïda per Remax, Look&Find i MLS, es va sumar a l'estructura i es va encarregar de desenvolupar i de gestionar una base comuna de compartició d'immobles. A més de les empreses franquiciadores Remax i Look&Find, les empreses proveïdores de programari immobiliari Idealista (a través d'Idealista Tools), Immovilia i Witei van contribuir de manera activa a desenvolupar i implementar el sistema mitjançant el qual es va cometre la infracció.

COMISSIÓ MÍNIMA DEL 4%

Les franquiciadores que van desenvolupar aquest sistema MLS van aprovar un reglament obligatori per a les immobiliàries usuàries que exigia aplicar la comissió mínima del 4% a les vendes i d'un mes als lloguers. També imposava un repartiment de la comissió al 50% entre l'oficina captadora de l'immoble i la que tanqués la transacció. L'incompliment de les regles podia comportar sancions disciplinàries i, fins i tot, la suspensió de la condició d'associat, amb la consegüent impossibilitat d'accedir a la borsa d'immobles.

Les empreses de programari també van participar en la conducta anticompetitiva, ja que van estar en reunions de disseny del sistema i van establir filtres i altres mitjans de control que asseguraven que tots els immobles pujats al sistema complien les condicions exigides al reglament intern.

La implantació d'un programari que permetia el seguiment d'honoraris en immobles captats de competidors i l'accés a informació sensible entre ells va permetre assegurar l'aplicació del sistema al mercat immobiliari, que es caracteritza per estar atomitzat pel costat de l'oferta i la demanda. Per tant, tant les normes com els desenvolupaments del programari van limitar la competència entre les immobiliàries en establir comissions mínimes i altres condicions comercials i generar un nivell de transparència incompatible amb la competència necessària entre les entitats.

A més, van excloure dels avantatges del sistema MLS aquelles entitats que no estaven disposades a acceptar les regles contràries a la competència contingudes al reglament.

La CNMC ha acreditat l‟existència d‟acords entre les empreses Remax, Look&Find, MLS, Anaconda, Idealista, Inmovilla i Witei. Aquests han consistit en l'aprovació, la posada en marxa i l'establiment de sistemes de control de compliment d'unes normes que inclouen la fixació d'una comissió mínima de compliment obligat per a les agències que volen fer ús del sistema MLS desenvolupat, així com l'intercanvi d'informació sobre les comissions de les agències pels serveis d'intermediació immobiliària.

Per això es declara l'existència d'una infracció molt greu dels articles 1 de la Llei 15/2007, del 3 de juliol, de Defensa de la Competència i 101 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea, constitutiva de càrtel. En conseqüència, la CNMC ha imposat les sancions següents a les empreses: 1.749 euros a Anaconda; 730.000 euros a Idealista; 83.149 euros a Inmovilla; 31.486 euros a Look & Find; 9.942 euros a MLS; 375.320 euros a Remax; 18.925 euros a Witei.

En aplicació del que disposa l'article 66 de l'LDC, la multa que hagi correspost a Witei Solutions S.L., s'ha reduït en un 45%, per la seva col·laboració al Programa de Clemència de la CNMC. A més, el Consell de la CNMC insta la Direcció de Competència perquè analitzi la responsabilitat dels directius i dels representants legals i d'altres operadors no sancionats en aquest expedient i investigui l'existència d'altres possibles infraccions de competència relacionades amb la infracció declarada en aquesta resolució.

La CNMC recorda que contra aquesta resolució no es pot interposar cap recurs en via administrativa i que es pot interposar recurs contenciós administratiu a l'Audiència Nacional, en el termini de dos mesos a comptar de l'endemà de la notificació.

IDEALISTA ES DEFENSA

Davant la resolució de l'expedient incoat per la CNMC el febrer de 2020 pel qual s'ha sancionat Tools, el programari de gestió per a professionals immobiliaris d'Idealista, la companyia manifesta que "la resolució confirma el que sempre va defensar, que l'objecte de la investigació que la CNMC va iniciar fa gairebé dos anys no va tenir mai res a veure amb l'ús d'algoritmes maliciosos per manipular el preu del lloguer".

Aclareixen que “la CNMC en cap moment planteja que idealista estableixi, influeixi o alteri ni els preus ni les condicions comercials dels immobles que s'hi anuncien. De fet en la seva resolució la CNMC reconeix expressament que idealista és una empresa que no opera directament al mercat d'intermediació immobiliària". Afegeixen que "la investigació s'ha centrat en tot moment en la legalitat dels acords assolits entre unes agències concretes que formen part de dues xarxes immobiliàries per suposadament fixar comissions mínimes de servei en operacions de compravendes d'habitatges, i en l'ús que van fer de 3 programaris immobiliaris, entre ells Tools, el programari d'idealista. Res a veure amb cap algoritme ni amb la manipulació del preu del lloguer”.

Des d'Idealista afirmen que "la CNMC considera que Tools, igual que els altres programaris immobiliaris, són simples col·laboradors necessaris o facilitadors, però en cap cas vincula els programaris ni amb la creació de la plataforma ni amb la suposada fixació dels preus de les comissions. Se sanciona Tools únicament per configurar i facilitar un filtre, ni tan sols per l'ús general que les agències fan d'aquest programari”.