¿Qué mercados inmobiliarios están más expuestos a la tormenta de tipos de interés que se avecina?

Las bolsas se están hundiendo, una crisis del costo de vida está en pleno apogeo y se cierne el espectro de una recesión mundial. Pero no lo sabría al observar los mercados inmobiliarios del mundo rico, muchos de los cuales continúan batiendo récords.

Las casas en Estados Unidos y Gran Bretaña se están vendiendo más rápido que nunca. Los precios de la vivienda en Canadá se han disparado un 26% desde el comienzo de la pandemia. La propiedad promedio en Nueva Zelanda podría costarte más de 1 millón de dólares neozelandeses (640 000 dólares), un aumento del 46% desde 2019.

Durante más de una década, los propietarios de viviendas se beneficiaron de tasas de interés ultra bajas. Ahora, sin embargo, se está gestando una tormenta de tipos de interés. El 5 de mayo, el Banco de Inglaterra, habiendo pronosticado que la inflación en Gran Bretaña podría superar el 10% a finales de este año, elevó su tasa de política por cuarta vez, al 1%. El día anterior, la Reserva Federal de Estados Unidos había aumentado su tasa de referencia en medio punto porcentual e insinuó que seguiría un mayor endurecimiento. Los inversores esperan que la tasa de los fondos federales aumente por encima del 3 % a principios de 2023, más del triple de su nivel actual. La mayoría de los demás bancos centrales del mundo rico también han comenzado a presionar los frenos monetarios, o se están preparando para hacerlo.

Muchos economistas creen que es poco probable que se produzca una caída global de la propiedad al estilo de 2008. Las finanzas de los hogares se han fortalecido desde la crisis financiera, y las normas crediticias son más estrictas. La escasez de oferta de viviendas, junto con una sólida demanda, los altos niveles de patrimonio neto de los hogares y los sólidos mercados laborales, también deberían respaldar los precios de las propiedades. Pero el aumento del costo del dinero podría hacer que la carga de la deuda existente de los propietarios de viviendas sea difícil de manejar al aumentar sus reembolsos, al mismo tiempo que desalienta a algunos posibles compradores. Si ese golpe a la demanda es lo suficientemente grande, los precios podrían comenzar a caer.

La vulnerabilidad de los propietarios de viviendas a los fuertes aumentos en los pagos de la hipoteca varía según el país. En Australia y Nueva Zelanda, donde los precios subieron más del 20% el año pasado, los valores se han descontrolado tanto que son sensibles incluso a aumentos modestos en las tasas de interés. En mercados menos tórridos, como Estados Unidos y Gran Bretaña, las tasas de interés pueden tener que acercarse al 4% para que los precios de la vivienda se estanquen, reconoce la consultora Capital Economics. Sin embargo, junto con los niveles de precios, otros tres factores ayudarán a determinar si el gigante de la vivienda simplemente se ralentiza o se detiene: la medida en que los propietarios tienen hipotecas, en lugar de poseer sus propiedades por completo; la prevalencia de hipotecas de tasa variable, en lugar de préstamos de tasa fija; y el monto de la deuda contraída por los hogares.

Considere primero la participación de los titulares de hipotecas en una economía. Cuantos menos propietarios sean dueños de sus propiedades, mayor será el impacto de un aumento de la tasa. Dinamarca, Noruega y Suecia tienen algunas de las proporciones más altas del mundo de titulares de hipotecas. Una relajación de los estándares crediticios en respuesta a la pandemia impulsó los préstamos. En Suecia, las exenciones fiscales para los propietarios de viviendas han alimentado aún más la prisa por conseguir hipotecas, mientras que un mercado de alquiler disfuncional, caracterizado por subarriendos demasiado caros (e ilegales), ha empujado a más inquilinos a ser propietarios de viviendas. Todo esto pone a los bancos nórdicos en una posición delicada. En Noruega y Suecia, los préstamos para la vivienda representan más de un tercio de los activos totales de los bancos. En Dinamarca representan casi el 50% de los libros de los prestamistas. Fuertes caídas en los precios de la vivienda podrían desencadenar pérdidas.

A diferencia de los países nórdicos, donde la propiedad de la vivienda se ha visto impulsada por el crecimiento de los mercados hipotecarios, muchos hogares en los países de Europa central y oriental compraron viviendas sin endeudarse en la década de 1990 porque la propiedad era muy barata. En Lituania y Rumanía, más de las cuatro quintas partes de los hogares son propietarios absolutos. Los hogares sin hipotecas también son más frecuentes en el sur de Europa, especialmente en España e Italia, donde la herencia o el apoyo familiar es una ruta común hacia la propiedad de la vivienda. Los alemanes, por su parte, son más propensos a alquilar que a poseer sus casas. Por lo tanto, las subidas de tipos tendrán un impacto menos directo sobre los precios.

La estructura de la deuda hipotecaria, el segundo factor, también es importante. Los prestatarios con tasas variables, que fluctúan con los cambios en las tasas de política, sentirán casi instantáneamente el aumento de las tasas de interés; para aquellos con tarifas fijas, el dolor se retrasará. En Estados Unidos, las tasas hipotecarias tienden a fijarse durante dos o tres décadas. En Canadá, casi la mitad de los préstamos hipotecarios tienen tasas que se establecen por cinco o más años. Por el contrario, los préstamos en Finlandia tienen un precio casi en su totalidad a tasas flotantes. En Australia, alrededor de las cuatro quintas partes de las hipotecas están sujetas a tasas variables.

Sin embargo, solo mirar la proporción de prestatarios con tasas fijas versus variables puede inducir a error. En algunos países, las tasas hipotecarias a menudo pueden ser fijas, pero por un período demasiado corto para proteger a los prestatarios de la tormenta de tasas de interés. En Nueva Zelanda, las hipotecas de tasa fija constituyen la mayor parte de los préstamos existentes, pero casi las tres quintas partes se fijan por menos de un año. En Gran Bretaña, casi la mitad de las acciones de tasa fija tienen una duración de hasta dos años.

La resiliencia ante el aumento de las tasas también dependerá de la cantidad de deuda que asuman los hogares, nuestro tercer factor. El alto endeudamiento se hizo evidente durante la crisis financiera mundial. A medida que bajaban los precios de la vivienda, los hogares con cuotas hipotecarias elevadas en relación con sus ingresos se vieron presionados. Hoy en día, los hogares son más ricos, pero muchos cargan con más deudas que nunca. Mientras que los canadienses sumaron 3,6 billones de dólares canadienses (2,8 billones de dólares) a sus ahorros combinados durante la pandemia, elevando su patrimonio neto a un récord de 15,9 billones de dólares canadienses a finales de 2021, su voraz apetito por las viviendas ha llevado la deuda de los hogares al 137 % de los ingresos. . La proporción de nuevas hipotecas con una relación préstamo-ingreso extrema (es decir, superior a 4,5) también ha aumentado, lo que llevó al banco central de Canadá a emitir una advertencia sobre los altos niveles de endeudamiento en noviembre de 2021.

Los organismos de control en Europa están igualmente preocupados. En febrero, la Junta Europea de Riesgo Sistémico advirtió sobre una deuda hipotecaria insosteniblemente alta en Dinamarca, Luxemburgo, los Países Bajos, Noruega y Suecia. En Australia, la deuda promedio de los propietarios de viviendas como parte de los ingresos se ha disparado al 150%. En todos estos países, los hogares se enfrentarán a enormes pagos mensuales al igual que los crecientes costos de los alimentos y la energía reducen los ingresos.

Si unimos esto, algunos mercados de la vivienda parecen estar preparados para sufrir más que otros. La propiedad en Estados Unidos, que sufrió la peor parte de las consecuencias de la crisis de los préstamos de alto riesgo, parece estar mejor protegida que muchas economías grandes. Los prestatarios y prestamistas se han vuelto más cautelosos desde 2009, y las tasas fijas son mucho más populares. A los mercados inmobiliarios de Gran Bretaña y Francia les irá mejor a corto plazo, pero se verán expuestos si las tasas aumentan aún más. La propiedad en Alemania y el sur y el este de Europa parece aún menos vulnerable. Por el contrario, los precios pueden ser más sensibles a las subidas de tipos en Australia y Nueva Zelanda, Canadá y los países nórdicos.

Un piso para los precios de la vivienda es que, en la mayoría de los países, la demanda aún supera ampliamente la oferta. Los mercados laborales sólidos, las hordas de millennials que se acercan a los años de compra de una vivienda y el cambio al trabajo remoto han aumentado la demanda de más espacio para vivir. Las nuevas propiedades siguen siendo escasas, lo que sostendrá la competencia por las viviendas y mantendrá los precios altos. En Gran Bretaña hubo un 36 % menos de listados de propiedades en febrero que a principios de 2020; en Estados Unidos hubo un 62% menos de listados en marzo en comparación con el año anterior. La alternativa a ser dueño de una casa, alquilarla, tampoco es particularmente atractiva. En Gran Bretaña, los alquileres promedio fueron un 15 % más altos en abril que a principios de 2020. En Estados Unidos, aumentaron una quinta parte en 2021; en Miami saltaron casi un 50%. Los posibles inquilinos de propiedades de renta controlada en Estocolmo enfrentan un tiempo de espera promedio de nueve años.

Ahora que la era del dinero ultrabarato llega a su fin, la demanda de vivienda no está a punto de colapsar. Sin embargo, de una forma u otra, los inquilinos y los propietarios de viviendas se enfrentarán a una presión cada vez más intensa.

The Economist.