Colonial vs Merlin: Descuentos para todos los gustos
Renta 4 Banco
A pesar de la salida de S.B.A (las desinversiones de Alpha V representaban aprox. un 5% del total de activos de Colonial), el impacto será de aprox. un -2% sobre GRI (efecto positivo sobre la renta pasante al producirse las desinversiones sobre activos de menor calidad). Por su parte, continuamos asumiendo un escenario conservador de cara a 2021e, en el que descontamos un descenso de -2,0p.p. de ocupación y -5,0% de rentas brutas (like for like), con una progresiva recuperación a partir de 2022e.
Continuamos positivos en el valor en base 1) Cartera de oficinas de elevada calidad, con posicionamiento prime por ubicación (77% CBD) y por activo; 2) Gestión activa de la cartera, con proyectos por 1.260 mln eur de inversión con una rentabilidad sobre coste estimada del 6,6%); 3) estructura financiera sólida y solvente (LTV del 34,8% tras las desinversiones, con una liquidez de 2.300mln eur y rating confirmado), y; 4) cotiza con un descuento cercano al -30% vs EPRA NAV 2020 (11,27 eur/acción).
MERLIN Properties: Diversificación y gestión para tiempos difíciles
Mantenemos cierta cautela en nuestras estimaciones, esperando que el grueso del impacto de la COVID-19 sobre las tasas de ocupación y rentas se muestre durante 2S21, cuando finalice el efecto de las bonificaciones, ERTES y moratorias hipotecarias y al alquiler durante la vigencia del estado de alarma (9 de mayo). No obstante, incrementamos nuestras estimaciones de ingresos por rentas un +2,6%, mejorando ligeramente el impacto por la probable menor ocupación en oficinas (-3% vs -5% anterior) y por la fortaleza vista durante 2020, esperando una caída en rentas del -3% i.a. 2021R4e y donde las menores bonificaciones (20 mln eur anunciados en 1S21) deberían apoyar el margen EBITDA, aún en niveles inferiores a la media histórica en términos recurrentes (73% vs 80% histórico).