Rebote de las acciones inmobiliarias europeas: ¿falso giro alcista o punto de inflexión?

Es difícil ser optimista sobre el sector inmobiliario en un entorno de tipos de interés marcadamente más altos. Sin embargo, las poco apreciadas acciones inmobiliarias en Europa protagonizaron un repunte sorpresa este verano, lo que sugiere que los inversores contrarios están empezando a mirar más allá de lo peor.

Dos años de fuertes caídas han convertido a las inmobiliarias europeas en las favoritas de los vendedores en corto a medida que las valoraciones del sector y el posicionamiento de los inversores cayeron a niveles vistos por última vez durante la crisis financiera mundial de 2008.

Un indicador de las acciones inmobiliarias europeas (.SX86P) ha reducido su valor a la mitad, hasta unos 131.000 millones de dólares desde 2021, pero el sentimiento cambió en julio cuando mejoraron las expectativas de ganancias corporativas.

El índice superó al mercado en general (.STOXX) en julio hasta en 10 puntos porcentuales antes de un agosto volátil, presionando a los vendedores en corto justo cuando se recuperaron las entradas de capital en algunos fondos cotizados en bolsa centrados en el sector.

Gerry Fowler, jefe de estrategia de renta variable europea de UBS, dijo que los rendimientos de los bonos en Europa parecían haberse estabilizado gracias a las apuestas de que el Banco Central Europeo subiría las tasas de interés sólo una vez más en septiembre, y eso estaba comenzando a aliviar la presión sobre las empresas inmobiliarias al tiempo que alentaba el interés de los inversores.

"Las cosas no van muy bien para las empresas inmobiliarias y por eso cotizan con un gran descuento. ¿Esperamos que vuelvan inmediatamente a la valoración total? Probablemente no. Pero desde la perspectiva de una tendencia, las cosas han empezado a girar la esquina", dijo. "En los últimos dos meses hemos empezado a tener indicios de la capacidad de las empresas para volver a centrarse en el crecimiento de los beneficios".

Los datos de Refinitiv muestran que las revisiones de ganancias empresariales se volvieron positivas en julio después de 15 meses de rebajas. Ahora se prevé que los beneficios aumentarán un 1,4% en 2024, frente a las expectativas anteriores de una ligera caída.

Sin embargo, Zsolt Kohalmi, codirector ejecutivo de Pictet Alternative Advisors en Londres, dijo que las tasas de interés en Europa tendrían que caer unos 150 puntos básicos para reactivar el mercado, que estaba pasando apuros debido a un "completo estancamiento" en las transacciones debido a que los compradores y los vendedores no pueden ponerse de acuerdo sobre el precio.

"Algunas personas este verano están apostando a que todo será color de rosa. La inflación bajará, las tasas de interés bajarán y algunos de estos problemas estructurales del sector inmobiliario se resolverán", dijo.

"Es un escenario. Pero no sé qué tan probable es... Creo que tomará más tiempo y es posible que tengamos otro mínimo antes de tener alzas", dijo.

Las acciones en préstamo, un indicador de los intereses a corto plazo, en las empresas cotizadas de gestión y desarrollo inmobiliario de Europa han caído casi un tercio desde un máximo en mayo hasta situarse por debajo del 1,7% de su capitalización de mercado, según S&P Global Market Intelligence.

Mientras tanto, el ETF iShares European Property de BlackRock (IPRP.L) ha experimentado un aumento del 10% en las entradas desde finales de febrero, según datos de su sitio web.

La mayoría de los inversores todavía se mantienen alejados.

Los bienes raíces en Europa están un 30% más baratos que su valoración precio-valor contable promedio de 20 años y muestran un descuento del 49% en el mercado, el mayor en quince años, según muestran los datos de Refinitiv.

Un informe de julio de la unidad de banca corporativa y de inversión de Natixis sugirió que las transacciones inmobiliarias comerciales europeas cayeron un 60% interanual en el primer trimestre.

Natixis está modelando las caídas en los valores de las propiedades y ve riesgos de rebajas de calificación para seis de los 22 REIT, lo que podría sumarse a los desafíos para asegurar el financiamiento de la deuda, dijo.

Los bancos están cada vez más atentos al deterioro de la calidad de sus préstamos a empresas de bienes raíces, con ratios clave, incluido el préstamo-valor, bajo una presión sostenida, lo que aumenta las perspectivas de incumplimiento de los convenios que podrían obligar a los prestatarios a aumentar el capital o incluso vender activos.

Societe Generale, que ha tenido cero exposición inmobiliaria durante más de un año, considera el rebote del verano como un inicio en falso y cree que no hay una dirección clara en las ganancias del sector.

"No nos gusta ganar centavos en un mercado de baja liquidez. Pueden surgir oportunidades... pero esto no pinta un gran panorama para el sector", dijo Charles de Boissezon, jefe de estrategia de acciones del banco francés.

Los riesgos para el sector inmobiliario incluyen otra ola de inflación. Kohalmi, de Pictet, también afirmó que la "mayor incógnita" era el contagio de la próxima ronda de refinanciación, especialmente en el mercado de edificios de oficinas con un exceso de oferta en EE.UU.: "Como los bancos senior no quieren refinanciar, nadie sabe cómo afectará esto".

Para Fowler, de UBS, sin embargo, las acciones inmobiliarias europeas tienen margen para seguir obteniendo mejores resultados hasta finales de año: "Las mejores ideas se presentan cuando no se puede justificar completamente un escenario alcista... Cuando estás seguro de que las cosas van mejor, es probablemente ya sea demasiado tarde".