Promotoras: Transacciones y precios previsiblemente a la baja en 2023 (valoración)

ATLAS RE Analytics ha publicado recientemente un informe sobre el rendimiento esperado del mercado residencial en España de cara a 2022 y 2023. De acuerdo con sus previsiones, 2022 cerraría con un aumento de las compraventas del +2,3% vs 2021, con un freno en 2S22 vs 1S22.

Igualmente, un escenario medio arrojaría una caída del -15,4% en las compraventas de cara a 2023 (aún un +3,1% por encima de las cifras de 2019). Por su parte, con respecto a los precios, ATLAS estima un alza del +2,9% en 2022 y una caída próxima al -1,0% en 2023.

A la hora de realizar las predicciones, ATLAS RE ha basado su estudio en las correlaciones existentes entre el mercado inmobiliario residencial y tres factores que consideramos marcarán claramente la evolución del mismo en el corto plazo: 1) la inflación (correlación negativa moderada-alta); 2) la subida de tipos de interés (baja correlación), y; 3) los costes de construcción (alta correlación negativa entre las transacciones y las subidas de costes desde los tres trimestres precedentes).

Valoración:

1-. Las previsiones en cuanto a la evolución del mercado inmobiliario a corto plazo cuentan con un claro sesgo negativo. Consideramos que el entorno actual de inflación erosionará los fundamentales que apoyaban el fuerte momento de la demanda de los trimestres precedentes, reduciendo la renta disponible de los hogares y haciendo mella sobre el ahorro acumulado. Además, se suma un significativo encarecimiento de las hipotecas ante el fuerte repunte del Euribor, por lo que consideramos que a partir del 3T22 se comenzarán a posponer determinadas decisiones de inversión.

Recordemos, además, que en nuestra tesis de inversión en el sector advertíamos que las tasas de esfuerzo podrían generar cierta corrección en el mercado (especialmente a partir de 2023e), indicando el fin del buen momentum operativo que ha gozado el sector. En este sentido, el esfuerzo realizado por los hogares para la compra de una vivienda se sitúa ya en los 8,5 años de renta bruta por hogar a cierre de 1T22, cifra que, si bien se sitúa aún por debajo del récord de 9,5 años marcado en el 3T07, ya supera la media de la última década (7,1 años, coincidente además con la media de los últimos 21 años).

Reiteramos nuestra recomendación de Sobreponderar en las cuatro Compañías promotoras bajo cobertura, con precios objetivos de 26,70 eur/acc. en AEDAS Homes, 10,10 eur/acc. en Metrovacesa, 14,0 eur/acc. en Neinor Homes y 11,8 eur/acc. en Grupo Insur, si bien la tesis de inversión en el sector actualmente estaría fundamentalmente basada en un argumento de valoración (descuento vs NAV y P/BV) y retorno vía dividendo, en tanto que el momentum operativo de finales de 2021 y principios de año, comienza a disiparse dado el entorno de inflación y subidas de tipos por parte del BCE.