Compre este REIT “barato”: ofrecerá un rendimiento de casi el 7% anual
Actualizado : 08:35
El sector inmobiliario es un sector del mercado al que se están dirigiendo los inversores a medida que aumentan las expectativas de recortes de las tasas de interés.
Los mercados están apostando a que los datos de inflación de este mes darán a la Reserva Federal de Estados Unidos una justificación para recortar las tasas, ya que ha dicho repetidamente que los precios al consumidor deben bajar para que eso suceda.
Se cree comúnmente que los activos relacionados con los bienes raíces, como los REIT, se benefician de tasas de interés más bajas. Esto se debe a que muchas inversiones en esta clase de activos implican apalancamiento y endeudamiento, y cuanto más baja sea la tasa de interés, menor será el costo de mantener la inversión. Un entorno de tasas de interés más bajas también aumenta el atractivo de esta inversión en términos de la mayor rentabilidad por alquiler que ofrecen los bienes raíces.
Pero no hay garantías, y esos activos inmobiliarios también pueden tener buenos resultados cuando las tasas son más altas. Por ejemplo, el alcance de los costos de endeudamiento depende de la carga de la deuda y del tipo de industria, entre otras variables.
Para aquellos interesados en REIT, Morningstar se muestra optimista respecto a un nombre que, según dice, es “barato” y ofrece un alto rendimiento.
‘Catalizadores para ganancias futuras’
Se trata de Kilroy Realty, que cotiza en la bolsa de Estados Unidos., afirmó Suryansh Sharma, analista de acciones de Morningstar, en un informe de julio. La firma posee, desarrolla y adquiere oficinas de primer nivel, inmuebles de uso mixto y aquellos relacionados con las industrias de tecnología y ciencias biológicas en ciudades estadounidenses.
También en julio, el estratega jefe del mercado estadounidense de Morningstar, Dave Sekera, nombró a Kilroy como una de sus cuatro nuevas acciones para comprar “con catalizadores para futuras ganancias”.
Sharma dijo que “el REIT se ha posicionado para beneficiarse del floreciente sector de las ciencias biológicas con una exposición material en su cartera y en su línea de desarrollo”, y agregó que “creemos que, aunque las soluciones de trabajo remoto e híbrido ganarán cada vez más aceptación, las oficinas seguirán siendo la pieza central de la estrategia del lugar de trabajo”.
Morningstar le da al REIT una estimación de valor justo de 59 dólares, lo que se traduce en que está infravalorado en un 46%, según él.
Se prevé que la tasa de uso de oficinas aumente con el tiempo , lo que a su vez conducirá a una recuperación de la demanda de inmuebles para oficinas, afirmó. Durante la próxima década, Sharma espera una tasa de crecimiento anual compuesta del 0,9 % en el alquiler promedio por pie cuadrado para la cartera de Kilroy.
“Creemos que la importante cartera de desarrollo de Kilroy proporcionará rendimientos de alrededor del 6,50 % hasta 2033, lo que agregará ingresos operativos netos incrementales y contribuirá significativamente a la valoración de la empresa”, dijo.
Actualmente, el rendimiento del dividendo de Kilroy ronda el 6%, según datos de FactSet.
“El enfoque en los clústeres de mercado de la tecnología y las ciencias biológicas debería beneficiar a Kilroy a largo plazo, ya que esperamos un crecimiento dinámico en estas áreas. Los edificios de oficinas de alta calidad de la empresa, con buenas comodidades, deberían beneficiarse de la tendencia de la búsqueda de calidad”, afirmó Sharma.
Sekera señaló que Kilroy es “uno de los REIT más infravalorados” según la cobertura de Morningstar, pero un aspecto positivo es que la empresa está sesgada hacia el sector tecnológico.
“Si analizamos el empleo en el sector tecnológico, vemos que ha ido creciendo”, afirmó. “Si analizamos las ofertas de empleo en el sector tecnológico dentro de sus áreas de mercado específicas, algunas de las empresas tecnológicas más grandes, como Apple, Alphabet, Amazon y Meta, exigen a los empleados que vuelvan a la oficina y a un horario de trabajo híbrido de al menos tres días a la semana”.
También señaló que los edificios de la cartera de ciencias biológicas de Kilroy tienen solo 11 años, significativamente más jóvenes que muchos de sus pares. Eso significa que debería generar mejores tasas de ocupación, dijo Sekera.
Pero, según Sharma, los inversores deben tener en cuenta que, en general, la dinámica del trabajo remoto que persiste en varias industrias seguirá siendo un riesgo importante.
“La dinámica del trabajo remoto es probablemente la mayor fuente de incertidumbre para el sector inmobiliario de oficinas. La pandemia nos mostró que la tecnología puede ayudar a los empleados a colaborar y mantener la productividad mientras trabajan de forma remota”, afirmó. “Las políticas de espacios de trabajo híbridos se están convirtiendo cada vez más en la norma y presentan un desafío importante para la demanda futura de oficinas”.