Colonial 4T22: puesta en valor de la cartera (valoración)

Colonial ha publicado sus resultados correspondientes a 4T22 y ejercicio 2022 confirmando la solidez operativa mostrada a lo largo del año, en un trimestre en el que no se esperaban sorpresas. Las cifras quedan por encima de lo esperado en nuestras estimaciones (y ligeramente por encima frente al consenso), especialmente a nivel EBITDA y Bº neto, gracias a una mayor contención de costes operativos y financieros.

Tal y como se esperaba, nuevamente los resultados han estado impulsados por: 1) el 2º mayor volumen de contratación de la historia de la Compañía, que asciende a más de 170k m2, y junto al pre-alquiler de prácticamente la totalidad de proyectos e inmuebles del programa de renovaciones en rentas máximas; 2) crecimiento de rentas like for like del +7% (+9% Barcelona, +8% París y +6% Madrid), capturando la indexación de los contratos; 3) release spread del +6% (+6% París, +5% Barcelona y +6% en Madrid) a cierre de 2022, y; 4) ocupación global de la cartera estable en el 96%, destacando la mejora de +2,4p.p. vs 2021 en Madrid (hasta el 95,5% a cierre de 2022) y la plena ocupación de París, compensando así la disponibilidad de espacio en Barcelona (ocupación del 80% a cierre de 2022) consecuencia de las entradas en explotación de los activos Torre Marenostrum y Diagonal 530 tras su renovación.

La Compañía confirma desinversiones por más de 500 mln eur de activos maduros y/o no estratégicos a precios de venta en línea con GAV (que valoramos positivamente dada la puesta en valor de los activos), desglosando el siguiente detalle: 1) 84 mln eur realizados en 2022; 2) materializada la venta de 3 activos y otros 3 pendientes de materializar en 1S23 (importe total de 420 mln eur).

Respecto a la valoración de activos, el GAV se sitúa en 13.005 mln eur (+1% like for like vs 2021), con el desempeño operativo junto a la entrega de proyectos y adquisiciones compensando el negativo efecto del incremento de tipos y expansión de yields (+0,25p.p. vs 2021). Por su parte, el EPRA NTA corrige un -1,7% vs 2021 hasta 11,83 eur/acción (12,04 eur/acción a cierre de 2021) consecuencia del mayor nivel de endeudamiento.

Por el lado de balance, la Compañía cierra 2022 con una ratio LTV del 38,7% (vs 35,8% a cierre de 2021), si bien de incluir las recientes desinversiones el resultado proforma llevaría a una ratio LTV del 36,9% tras una reducción de deuda neta de 421 mln eur (hasta 4.934 mln eur; vs 4.716 mln eur a cierre de 2021), eliminando la deuda hipotecaria y alcanzando el 100% de deuda a tipo fijo.

Por último, Colonial avanza un BPA recurrente de entre 0,28 y 0,30 eur/acción 2023e (vs 0,30 eur/acción R4e previo ajuste por desinversiones) y propondrá un DPA con cargo a 2022 de 0,25 eur/acción (vs 0,24 eur/acción R4e y 0,22 eur/acción 2021; rentabilidad cercana al 4% a precios actuales). Con todo ello, esperamos impacto neutro o ligeramente positivo en cotización. Reiteramos recomendación de MANTENER y P.O. de 6,60 eur/acción.