Análisis del sector inmobiliario: Ofrece cierta protección frente a la inflación

Los precios de vivienda deberían frenar. Estimamos +1% en 2022e y 2023e.

Prevemos que el mercado de vivienda se enfríe, tras un 2021 muy bueno. Por un lado, los precios de vivienda desacelerarán tras apreciarse +6,4% en 2021, por mayores costes de financiación y menores tasas de ahorro. Por otra parte, las transacciones retrocederán, tras alcanzar registros no vistos desde 2007.

Si bien, no vemos síntomas de sobrecalentamiento en precios, que están bien soportados y de hecho, podrían apreciarse de forma muy moderada en 2022 y 2023 (+1% BKTe). Esto, unido a una rentabilidad por alquiler del 3,7%, que consideramos sostenible a futuro, ofrece cierta protección en un entorno de inflación elevada (+4,1% a/a a diciembre 2022e).

Preferencia por activos logísticos y vinculados a nuevas tecnologías.

Hoteles ofrece oportunidades. Centramos nuestra estrategia en activos cuya demanda es creciente y que por tanto tienen capacidad de incrementar rentas en línea con la inflación. Sus valoraciones soportarán mejor el repunte de TIR en bonos. Entre ellos destacan: logístico, residencial en alquiler, activos vinculados a nuevas tecnologías (5G, almacenamiento en la nube, etc…) y salud (residencias de tercera edad y hospitales). Evitamos oficinas y centros comerciales, donde la demanda está en fase de reajuste.

El Inmobiliario cotizado ofrece oportunidades, pero debemos ser selectivos.

Existen inmobiliarias cotizadas que cumplen con nuestra estrategia de inversión y que ofrecen buenas oportunidades de entrada, tras las recientes caídas. Buenos ejemplos son: (i) Vonovia, líder europeo de residencial en alquiler, con rentabilidad por dividendo superior al 5% y descuento del 50% sobre NAV; (ii) Welltower, relacionada con salud, sobre todo residencias de ancianos; (iii) Prologis, líder mundial de activos logísticos; (iv) Digital Realty Trust, especializada en centros de datos. Las principales SOCIMIs cotizadas en España, presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial.

Mantenemos visión positiva sobre promotoras inmobiliarias (Aedas Homes y Neinor Homes).

Las alzas en precios de vivienda se moderan, aunque seguirán compensando parte del incremento de costes. Además, la obra nueva tiene recorrido y superará este año las 100k para cubrir el déficit de oferta de los últimos años. Además, el apalancamiento del sector es muy moderado (LTV medio 13%).