Las acciones de este corredor inmobiliario de microcapitalización parecen baratas
Las acciones del corredor inmobiliario Douglas Elliman equivalen a una propiedad barata que necesita reformas y que parece una buena inversión en largo plazo.
Douglas Elliman es un corredor inmobiliario residencial de lujo líder con 7.000 agentes y posiciones destacadas en mercados caros como Miami Beach, los Hamptons, Aspen y Palm Beach, hogar del presidente electo Donald Trump.
La estatura de la empresa no ha ayudado a sus acciones, que han bajado un 80% a alrededor de 1,90 dólares desde que se escindió del fabricante de cigarrillos Vector Group a fines de 2021.
Las acciones parecen baratas y podrían experimentar una recuperación tras el nombramiento de un nuevo director ejecutivo y la implementación de iniciativas de reducción de costos. Una mayor actividad en el mercado inmobiliario de alta gama, que es posible que se produzca el próximo año, también ayudaría.
A pesar de su posición descomunal en mercados clave y su posición como el quinto corredor de bienes raíces más grande a nivel nacional, Douglas Elliman es una acción de microcapitalización con prácticamente ninguna cobertura en Wall Street y una capitalización de mercado de menos de $200 millones, en comparación con los $3.6 mil millones del líder de la industria, Compass
La empresa tiene capacidad de resistencia. Tiene un balance sólido con efectivo total y equivalentes de 151 millones de dólares al 30 de septiembre y efectivo neto (efectivo menos deuda) de alrededor de 100 millones de dólares, o más de 1 dólar por acción.
Douglas Elliman opera en seis mercados principales : la ciudad de Nueva York, el estado de Nueva York (incluidos Long Island y el valle del Hudson), Colorado, Texas y Florida. El precio de venta promedio de las viviendas que vendió fue de $1,6 millones este año, el más alto entre sus pares.
Las acciones están deprimidas porque Douglas Elliman ha operado en números rojos durante los últimos dos años y ha gastado más de 100 millones de dólares en efectivo desde la escisión de Vector. Pero las pérdidas se han moderado más recientemente y totalizaron 7 millones de dólares antes de impuestos en el tercer trimestre.
Douglas Elliman perdió 43 millones de dólares después de impuestos en 2023 y 6 millones en 2022, pero puede ser rentable. Obtuvo un beneficio neto de 99 millones de dólares en 2021, cuando los volúmenes inmobiliarios eran sólidos, por lo que la acción debutó cerca de los 10 dólares por acción a principios de 2022. Durante los primeros nueve meses de 2024, perdió alrededor de 35 millones de dólares en operaciones antes de impuestos y un cargo único por litigio.
"Veo dos grandes factores favorables para Douglas Elliman, a saber, los controles de costos y el ciclo. Y veo una valoración atractiva en términos absolutos y relativos", dice Bradley Tirpak, accionista de Douglas Elliman y activista de las empresas de pequeña capitalización que escribió una carta pública en julio criticando el plan de remuneración de los ejecutivos de la empresa.
Douglas Elliman ha generado publicidad desfavorable sobre su cultura de trabajo, incluidas acusaciones de agresión sexual contra dos ex corredores que fueron descritas en un artículo reciente en The Wall Street Journal .
En ese contexto, la compañía nombró en octubre a un nuevo director ejecutivo, el miembro del directorio Michael Liebowitz, de 55 años, quien reemplazó a Howard Lorber, de 76 años, quien se jubiló después de dirigir la compañía desde la escisión. Lorber sigue siendo el director ejecutivo de Vector Group.
En la conferencia telefónica del tercer trimestre de la compañía a principios de noviembre, Liebowitz prometió "crear una cultura más fuerte de colaboración, respeto e integridad".
La empresa, que tiene más de un siglo de existencia, está recortando gastos, que se redujeron en 12 millones de dólares en los primeros nueve meses de 2024 en relación con el mismo período del año anterior. También pretende aumentar los ingresos ampliando su negocio de gestión de propiedades y posiblemente entrando en negocios relacionados, como la puesta en escena y la intermediación de seguros.
“Este enfoque transformará a Douglas Elliman en una empresa con un flujo de ingresos diversificado y un motor de crecimiento sostenible”, dijo Liebowitz en la reciente llamada.
La jubilación de Lorber le permitirá a la compañía ahorrar dinero, ya que se espera que Liebowitz gane considerablemente menos que Lorber, quien recibió más de 8 millones de dólares en compensación total el año pasado. La compañía ahorrará otros 2 millones de dólares al año al poner fin a un acuerdo de jet privado con Vector.
Los ingresos anualizados de la compañía rondan los 1.000 millones de dólares según los resultados del tercer trimestre y paga aproximadamente el 80% de esa cantidad a sus agentes en comisiones.
Tirpak afirma que hay margen para reducir costos, ya que los gastos operativos representan un porcentaje de los ingresos mucho mayor que en Compass.
“La valoración de DOUG también es muy convincente”, le dice Tirpak a Barron's en un correo electrónico. La compara con rivales como Compass, Re Max Holdings y Anywhere Real Estate, propietaria de Corcoran Group, un competidor de Douglas Elliman en algunos de sus mercados de alto nivel.
Compass, por ejemplo, tiene unas ventas anuales de unos 6.000 millones de dólares y un valor de mercado de más de 3.500 millones de dólares, lo que le da una relación precio/ventas de aproximadamente 0,6. Douglas Elliman tiene una relación precio/ventas de tan solo 0,1 sobre la base de su valor empresarial (valor de mercado menos efectivo neto).
Las ventas de viviendas existentes se están produciendo a un ritmo de alrededor de cuatro millones de unidades anuales y probablemente estén más cerca del final del ciclo que del final. Douglas Elliman ha dicho que la falta de inventario ha deprimido las ventas en algunos mercados clave.
Douglas Elliman podría ofrecer a los inversores varias formas de ganar: una exitosa reducción de costos para restablecer la rentabilidad, un mercado inmobiliario residencial más activo y una posible adquisición.
Un posible comprador es Berkshire Hathaway, que opera Home Services of America, una de las firmas de corretaje de bienes raíces residenciales más grandes del país.