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Metrovacesa: No acudir a la OPV
El precio de salida a bolsa de Metrovacesa se sitúa en el rango 18,0€ / 19,5 € por acción, lo que implica una capitalización bursátil inicial entre 2.730 M€ y 2.957 M€. La oferta, dirigida a inversores cualificados, implica colocar un 25,8% de del capital social, ampliable hasta un máximo del 29,7% en el caso de que los bancos colocadores ejerciten el green shoe o derecho de suscripción adicional.
En el caso de que se ejercite el green shoe, Santander mantendrá un 50,6% del capital, BBVA un 19,7%, los minoritarios un 0,04% y el 29,7% restante será el free float de la compañía.
La oferta se cerrará el próximo día 2 de febrero y las acciones comenzarán a cotizar el día 5 de febrero, fecha a partir de la cual los inversores minoristas podrán comprar acciones en el mercado. El valor bruto de los activos (GAV) de Metrovacesa asciende a 2.600 M€ y el valor neto (NAV) a 2.700 M€, de los cuales un 73% están enfocados a promoción residencial y un 27% a uso comercial. La compañía dispone de 6,1 millones de m2 de suelo para promover 37.500 viviendas, con unas entregas medias de 4.500 y 5.000 viviendas al año a partir de 2021.
OPINIÓN: Nuestra recomendación para los inversores minoristas que podrán invertir tras la OPV es no comprar las acciones a los precios de salida a bolsa que se han planteado. A pesar de que el ciclo inmobiliario residencial es expansivo en demanda y precios, consideramos que la valoración inicial presenta escaso atractivo por las siguientes razones:
(i) Un objetivo de capitalización bursátil en el rango 2.730 M€ / 2.957 M€ parece muy elevado para una compañía que se encuentra todavía en una fase inicial de su crecimiento (sus ingresos ascendieron a 18,9 M€ hasta septiembre, con pérdidas de -33,9 M€) y no alcanzará su objetivo de ventas de 4.500 / 5.000 viviendas anuales hasta 2021.
(ii) El rango de precio de la salida a bolsa implica asumir un múltiplo de valoración en el rango 1,0x / 1,1x NAV, que a priori parece excesivamente ambicioso. A pesar de que Neinor Homes cotiza a un múltiplo 1,2x NAV y Aedas salió a bolsa con una prima de +17% sobre NAV, conviene tener en cuenta que un 13% de los activos de la cartera de Metrovacesa no están ubicados en grandes ciudades ni en destinos turísticos con mayor demanda y que un 26% del banco de suelo de la compañía no tiene en este momento la condición de suelo finalista preparado para edificar, frente al 100% de suelo finalista en cartera que tienen las 2 compañías comparables mencionadas.