Árima 2023: avanzando a una nueva fase
Javier Díaz, analista senior de Renta 4 Banco
Árima ha presentado sus resultados correspondientes a 4T23 y ejercicio 2023 con cifras algo por debajo de nuestras estimaciones, si bien consideramos poco relevantes las magnitudes de la cuenta de pérdidas y ganancias teniendo en cuenta el momento operativo que atraviesa la compañía (inicio de fase de rotación de activos tras la desinversión del activo María de Molina 39 y la adquisición de Torrelaguna; 3 activos en reforma durante 2023).
Del mismo modo, junto a la presentación de resultados, Árima ha comunicado la firma de una promesa de compra con MSD para adquirir su sede actual en España (situada en la calle Josefa Valcárcel; NBA A2-M30 Madrid) por un importe de 15,3 mln eur (1.324 eur/m2; yield on cost estimada del 7% tras reforma). Dicha operación prevé completarse en 2025 una vez el edificio quede vacante (2,1 mln eur de pago inicial a la firma del acuerdo).
Más relevante resulta la actividad comercial de la compañía, tras cerrar el alquiler del 100% del edificio Botanic, el cual de acuerdo con nuestras estimaciones debería generar aproximadamente 2,3 mln eur al año (25% de los ingresos totales de la Compañía en 2023e). Por su parte, tras completar la reforma de Cadenza la compañía inicia la comercialización del edificio, pendiente aún de cerrar su alquiler.
Por otra parte, recordemos que gracias a la desinversión de María de Molina 39, prevemos que la compañía marque el hito de repartir su primer dividendo (DPA estimado de 0,067 eur/acción brutos, 1,1% de rentabilidad a precios actuales). Sin embargo, Árima no ha hecho mención del dividendo en la presentación de resultados, por lo que prevemos que quede pendiente de propuesta ante JGA.
Por último, la revisión de la valoración de la cartera de activos arroja un GAV que se sitúa en 359 mln eur (vs 380 mln eur a cierre de 2022) y un EPRA NTA de 11,3 eur/acción (vs 12,43 eur/acción en 2022) que implica un descuento del -45% a precios actuales. La ratio LTV se sitúa en el 19,2% (vs 12,8% a cierre de 2022), con 73 mln eur de liquidez,76% de los vencimientos de deuda a partir de 2026 y 2,0% de coste medio de la deuda all-in.
Con todo ello, consideramos que los resultados deberían tener un impacto neutro en cotización. Reiteramos nuestra recomendación de SOBREPONDERAR con P.O. de 10,0 eur/acción.