Bankinter
Merlin Properties: Bankinter sube la recomendación a comprar
Mejoramos nuestra recomendación desde Neutral a Comprar y revisamos nuestro precio objetivo desde 12,6€ hasta 13,8€. La tendencia alcista de las rentas y el valor de los activos junto con el menor riesgo percibido por el mercado son los principales catalizadores. La rentabilidad por dividendo (4,2%) es atractiva en un contexto de tipos de interés reducidos.
El descuento de 9% frente al NAV al que cotiza la compañía supone una oportunidad con un potencial de revalorización de +15%.
En nuestra opinión, la cotización se mantendrá respaldada por las siguientes dinámicas positivas en los próximos trimestres:
Incremento de rentas en oficinas. La tendencia de las rentas continuará siendo alcista tras un año 2017 muy positivo (+7,8% a/a en el Central Business District de Madrid). La cartera de oficinas mantiene un potencial de incremento de rentas en renovaciones que estimamos en +3,1% para el conjunto de la cartera. La recuperación del empleo y la actividad empresarial en España y Portugal permitirán que la contratación de oficinas continúe aumentando y que la ocupación de los activos adquiridos tras la integración de Metrovacesa siga aumentando.
Crecimiento del segmento logístico. Los activos logísticos mantendrán un release spread cercano a +10%, gracias a la elevada demanda derivada del ciclo expansivo en España y el auge del comercio electrónico. Además, la buena ubicación y los elevados porcentajes de pre-alquiler de los activos en desarrollo permitirán una notable compresión de rentabilidades desde el yield promedio actual de 8,0%.
Visibilidad de márgenes.- La eficiencia en costes de la Compañía (gastos generales limitados a un 5,75% de las rentas brutas en 2018-19) otorga una notable visibilidad a los márgenes de la compañía y su capacidad de generación de caja recurrente para financiar su plan de inversión de 459 M€ en reposicionamiento de activos hasta 2021.
Dividendos crecientes. El guidance de dividendo para el año 2018 fijado en235 M€, (equivalente a 0,50 € por acción implica un aumento de +9% con respecto a 2017 y una rentabilidad por dividendo de 4,2%, muy atractiva en un contexto de bajos tipos de interés en Europa.
Mejoramos nuestra recomendación a Comprar: los riesgos están acotados y la valoración ofrece recorrido.
Tras nuestra rebaja de recomendación de forma táctica hasta Neutral publicada en noviembre de 2017, consideramos que las perspectivas son más positivas y justifican una mejora de la recomendación y el precio objetivo apoyada en los siguientes catalizadores: