Árima: pasito a pasito
Renta 4 Banco
Una SOCIMI cuya estrategia es añadir valor...
Árima continúa firme en su estrategia de inversión en activos inmobiliarios de oficinas (logístico de manera oportunística) ubicados en Madrid y susceptibles de reposicionamiento y reconversión en activo prime o clase A, lo que supone un claro enfoque de creación de valor. En este sentido, la compañía aprovechó la coyuntura en 2020 para adquirir dos nuevos edificios en operaciones off market por importe de 65 mln eur (Manoteras y P54) de los que se estima un retorno de aprox. el 7% (incluyendo capex).
... una cartera de activos defensiva, líquida y capacidad para crecer ...
La cartera actual de la compañía está configurada por 9 activos (8 edificios de oficinas, 1 nave logística). Los activos de oficinas se ubican en Madrid CBD y NBA, siendo el activo logístico una nave refrigerada 100% ocupada por Eroski. Dada la posición de caja neta de 25 mln eur a cierre de 2020, consideramos que Árima cuenta con un margen de apalancamiento o capacidad inversora adicional de hasta 150 mln eur (LTV objetivo entre el 40%-50%).
...con visión a medio y largo plazo.
Consideramos que Árima ofrece una interesante oportunidad de inversión, pero con una clara visión a medio y largo plazo teniendo en cuenta que: 1) actualmente, 5 de los 9 activos se encuentran en reforma, sin contribuir a la cuenta de P&G, y; 2) el retorno vía dividendo estimamos comience a partir de 2022 (estimamos un reparto del 70% EPRA earnings), si bien las sorpresas positivas vendrían dadas por dividendos extraordinarios derivados de la rotación de activos.
Revisión de estimaciones
Hemos realizado una actualización de nuestras estimaciones al incluir el último activo adquirido por la compañía (P54), asumiendo un yield on cost del 6,4% (incluyendo capex). Con ello, estimamos que Árima duplique sus ingresos totales a 2022e, y hasta una cifra de 15,7 mln eur en 2023e tras la finalización y entrega de los proyectos.
Conclusión: SOBREPONDERAR P.O. 11,40 eur/acc.
Tras la revisión de estimaciones, reiteramos nuestra recomendación de SOBREPONDERAR y elevamos nuestro P.O. hasta 11,40 eur/acción (vs. 11,10 eur/acción anterior).
