IVA nueva vivienda

A la hora de comprar una vivienda surgen muchas dudas y no sólo con el precio de la vivienda y la revalorización que esta pueda tener. La compra-venta de vivienda está sujeta al pago de impuestos, incluido el IVA cuando se trata de nueva vivienda. Os explicamos las claves.

El pago del IVA al adquirir una vivienda suele ser fuente de dudas por parte de la mayoría de compradores. En principio, la legislación es clara respecto al IVA sobre vivienda y al IVA sobre nueva vivienda, que es en realidad el único que hay que abonar en la adquisición de una casa. Y es que el IVA se paga sólo en viviendas nuevas, en las viviendas de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Como norma general, el IVA en nueva vivienda se encuentra establecido en el tipo reducido del 8% tras la subida de impuestos indirectos que entró en vigor en julio de 2009. Sin embargo, entre las últimas medidas del Gobierno para hacer frente a la crisis figura figura una rebaja temporal del IVA en vivienda nueva hasta el 4% tal y comos recoge el Real Decreto-ley 9/2011. El tipo reducido de IVA en la compra de nueva vivienda entró en vigor el 20 de agosto y se extenderá hasta el próximo 31 de diciembre de 2011. Casi seis meses con los que se espera reactivar la compra de nueva vivienda para aligerar el stock e incentivar la construcción de nuevas casas para generar empleo.

Adicionalmente, hay excepciones en la cuantía del impuesto, que puede variar en función del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma. , variable en función de que la vivienda sea libre o de protección oficial y de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda. En términos generales el tipo de IVA general para nueva vivienda es del 8%, mientras que se reduce al 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO). En Canarias, por ejemplo, el IVA se sustitye por el por el IGIC, que es el 5% y en Ceuta y Melilla por el IPSI. A esto hay que añadir otras CC.AA. que subvencionan el pago de este impuesto según la edad del comprador.

El IVA se paga sobre el precio total de la vivienda y en el momento de la transmisión de la misma. Es decir, cuando firmamos las escrituras, aunque existen excepciones que se explican más adelante.

¿Qué se considera vivienda nueva?

Cuando pensamos en vivienda nueva a todos se nos vienes a la cabeza una casa sin estrenar. Sin embargo, conviene centrar algo más el tema a efectos fiscales. En principio una vivienda nueva es la adquirida directamente al promotor. Es decir, que se compra a quien construye la casa, por lo que esta compra supone la primera transmisión de ese bien inmobiliario.

Ahora que los bancos se han convertido en las mayores inmobiliarias del país surgen dudas en la aplicación del IVA sobre sus viviendas, ya que las casas de los bancos tendrían la consideración de segunda transmisión (es la banca la primera en adquirir las vivienda en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario) y por lo tanto deberían pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El caso de las promotoras

En principio el IVA debe abonarse en el momento de la compra y sobre el valor total de la casa. Sin embargo, es una práctica habitual entre las promotoras incluir el IVA en las facturas mensuales que envían a sus clientes (los futuros dueños). En este caso en el momento de la compra sólo habría que abonar el IVA por la cantidad que se paga en ese momento y no por el precio total de la vivienda, ya que de otra forma estaríamos pagando dos veces el IVA de la vivienda o por lo menos de los importes satisfechos en ese momento.